Problem powstał na tle sporu między jednym z właścicieli lokalu Robertem M. a Wspólnotą Mieszkaniową Kamienica Sopocka. Powód żądał uchylenia uchwały podjętej w trybie obiegowym. Powód wraz z innymi członkami wspólnoty nie został powiadomiony o treści tej uchwały, podjętej w październiku 2017 r. Tryb podjęcia uchwały był niezgodny - zdaniem powoda - z art. 6 ustawy o własności lokali.
Czytaj też: SA: Uchwały nieistniejącej nie można zaskarżyć>>
Zgodnie z tym przepisem ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Podjęcie uchwały o sprzedaży alkoholu
Uchwała dotyczyła wyrażenia zgody na sprzedaż napoi alkoholowych w pobliskim lokalu. Korespondencja mailowa dotycząca tych uchwał nie została skierowana do wszystkich członków wspólnoty, a jedynie do tych, którzy zostali uprzedzeni o jej otrzymaniu. Powód nie odebrał telefonu. Na jego adres mailowy została wysłana wiadomość zawierająca dwie uchwały z kartą do głosowania z prośbą o oddanie głosu oraz przesłanie zeskanowanej, podpisanej karty. Powód nie zapoznał się z treścią wiadomości elektronicznej. Procedura zbierania głosów trwała około 10 dni i zakończyła się po uzyskaniu większości głosów. Za przyjęciem uchwały opowiedziało się 59,17 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały zostały rozesłane do członków wspólnoty. Również powód otrzymał wiadomość elektroniczną z informacją o treści uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Następnie odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej poświęcone wyjaśnieniu zgłaszanych przez właścicieli wątpliwości dotyczących podjętych uchwał, na którym mimo wcześniejszego zawiadomienia, powód nie był obecny.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Dopuszczalność podejmowania i zaskarżania uchwał w małych wspólnotach mieszkaniowych >
Powództwo uwzględnione
Sąd Okręgowy w Gdańsku 25 maja 2018 r. uwzględnił powództwo o uchylenie dwóch uchwał wspólnoty mieszkaniowej, podjętych w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Sąd ustalił, że pomimo istnienia listy mailingowej, nie do wszystkich właścicieli dotarł email z kartą do głosowania. Według sądu I instancji oznacza to, że uchwała nie została poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych. Głosy zbierane były przez jednego z członków zarządu posiadającego upoważnienie w trybie indywidualnego zbierania głosów, który jednak był osobiście zainteresowany wynikiem głosowania. Zadbał on o to, aby uchwały poddać pod głosowanie jedynie tych członków Wspólnoty, którzy oddaliby głos „za”.
Sąd II instancji uznając za bezsporne, że zarząd wspólnoty nie dał możliwości oddania głosu na przedmiotowe uchwały wszystkim członkom wspólnoty, powziął wątpliwość czy podjęcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli.
Czytaj w LEX: Wspólnota mieszkaniowa w czynnościach notarialnych >
Do sprawy przyłączył się Rzecznik Praw Obywatelskich, który opowiedział się za przyjęciem stanowiska, że uchwała poparta przez większość jest skuteczna. Natomiast niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu obiegowym może stanowić podstawę uchylenia takiej uchwały - ale tylko wtedy, jeżeli uchybienie to mogło mieć wpływ na treść uchwały. I w takim kierunku poszedł Sąd Najwyższy.
Większość nie oznacza prawidłowość
Sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski podkreślił w uzasadnieniu uchwały, że jeśli większość głosów była za uchwałą, pominięcie głosów pozostałych właścicieli już nie mogło mieć wpływu na treść uchwały. Jednak są przypadki szczególne, gdy na przykład zarządca wspólnoty wiedział, że istnieje przeciwnik uchwały i specjalnie go nie zawiadomił o mającym się odbywać głosowaniu.
Wtedy można zakładać, że ten niezawiadomiony przeciwnik, jakby wiedział, to mógłby przekonać jeszcze innych właścicieli, aby głosowali przeciwko - mówił sędzia. Dlatego - jak dodał sędzia Pietrzykowski - zależnie od okoliczności faktycznych danej sprawy mogą być różne oceny takich uchwał. Teraz Sąd w Gdańsku będzie musiał zbadać w jakich okolicznościach pominięto niektórych właścicieli.
Sygnatura akt III CZP 59/19, uchwała 3 sędziów SN z 27 lutego 2020 r.
Czytaj w LEX: Uprawnienia osób dokonujących przeglądów nieruchomości - praktyczny przewodnik >
Sprawdź również książkę:
Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz
>>
