Para się rozstaje, ale co z mieszkaniem i nakładami?

Gdy para konkubentów ze sobą się rozstaje, rozlicza poczynione nakłady; mężczyzna pozwala kobiecie mieszkać w lokalu, w budynku który jest jego własnością. Powstaje pytanie czy taka służebność mieszkania ma wpływ na rozliczenie? I czy konkubenci mają równie prawo swobodnego korzystania ze wszystkich budynków, które zostaną wybudowane i prawo do przyjmowania gości? Na te pytania odpowie Izba Cywilna Sądu Najwyższego.

Strony procesu rozstały się po długoletnim związku, nie przypieczętowanym jednak małżeństwem. Jedno z nich wniosło pozew o rozliczenie nakładów i zapłatę. Powód dysponuje nieruchomością, a dodatkowo domaga się całości poniesionych przez siebie nakładów.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie poruszano dotychczas kwestii ewentualnego wpływu ustanowienia przez jednego z byłych konkubentów (właściciela nieruchomości) na rzecz drugiego służebności osobistej mieszkania w budynku wybudowanym na tej nieruchomości na rozliczenie nakładów między konkubentami.

Służebność mieszkania - cudze sprawy bez zlecenia

Zgodnie z art. 302 par. 2 k.c., do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a  właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Czytaj też:  Otrzymaną darowiznę można przekazać dalej>>

Jak zauważa sędzia sprawozdawca - w przepisie tym odzwierciedlenie znalazło treściowe oraz funkcjonalne podobieństwo użytkowania i  służebności mieszkania. Kodeks cywilny nie wskazuje jednak expressis verbis, które z przepisów o użytkowaniu należy stosować do służebności mieszkania. Ustawodawca posłużył się ogólnym odesłaniem do odpowiedniego stosowania „przepisów o użytkowaniu przez osoby fizyczne”. W doktrynie nie ma zgodności stanowisk co do ustalenia kręgu przepisów o użytkowaniu, które znajdą zastosowanie do służebności mieszkania.

Zobacz omówienie orzeczenia w LEX: Partyk Aleksandra, Konkubent remontujący dom partnerki ma prawo do rozliczenia nakładów >

Kwestia rozliczenia nakładów w stosunkach między użytkownikiem a właścicielem uregulowana jest przez art. 260 par. 2 k.c. w ten sposób, że jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Zakres uprawnień

W konsekwencji, nawet przyjęcie, że przepis ten objęty jest odesłaniem z art. 302 par. 2 k.c., nie usuwa wątpliwości występujących w rozpatrywanym przypadku - uznaje sąd apelacyjny.

Z art. 260 par. 2 k.c. w związku z art. 302 par. 2 k.c. wynika bowiem jedynie, że mający służebność dokonując nakładów, powinien działać z korzyścią dla właściciela i zgodnie z jego prawdopodobną wolą, przy zachowaniu należytej staranności, a nakłady powinny być uzasadnione z punktu widzenia właściciela. Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, która może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd.

Według sądu pytającego art. 296 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości.

Zakres uprawnień mającego służebność mieszkania powinien być określony przez umowę, którą ją ustanowiono, a gdyby strony umowy tego nie dokonały, wyznaczają go, jak i sposób wykonywania, osobiste potrzeby uprawnionego, charakter służebności, zasady współżycia społecznego oraz miejscowe zwyczaje.

Kryteria te są uzależnione od okoliczności faktycznych występujących w sprawie. Istotną cechą służebności osobistych, różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego.

Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości.

Ochrona własności

Sąd gdański zwrócił uwagę, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposób naruszone.

Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 222 w związku z art. 251 k.c. Korzystanie z cudzej nieruchomości w  ramach tego prawa posiada obiektywną i  wymierną wartość ekonomiczną. Nie ma znaczenia dla określenia takiej jego istoty nieodpłatność ustanowienia służebności mieszkania i brak obowiązku zapłaty za wykonywanie jej, ani niezbywalność. Wynika z tego, że roszczenia związane z ustanowioną służebnością mieszkania mają majątkowy charakter. Dlatego, że taki charakter ma to ograniczone prawo rzeczowe, a jego realizacja wpływa bezpośrednio na stosunki majątkowe stron.

Poznaj LEX Kompas Orzeczniczy, który zawiera ponad 2400 gotowych analiz orzeczeń w formie linii orzeczniczych >

Zatem powiązanie pomiędzy wartością nakładów poczynionych przez jednego z byłych konkubentów na nieruchomość stanowiącą własność drugiego z  byłych konkubentów i  jednocześnie przy ustanowieniu służebności osobistej mieszkania na rzecz pierwszego z nich może mieć wpływ na końcowy wynik tego rozliczenia. Wydaje się zatem, że przy rozliczeniu takich nakładów nie można abstrahować od wartości całej nieruchomości uwzględniającej służebność mieszkania.

Zamieszkanie w lokalu konkubenta bez wpływu?

Zatem, jak stwierdza sąd II instancji, nie miałby racji sąd pierwszej instancji twierdząc, że służebność pozostaje bez wpływu na rozliczenie poczynionych nakładów na nieruchomość stanowiącą własność drugiego z byłych konkubentów.

Taki pogląd nie tylko nie uwzględniałby wzajemnych relacji prawnych i  finansowych byłych konkubentów, ale naruszałby także zasady sprawiedliwości. W niniejszym chociażby stanie faktycznym pozwana wyprowadziła się z tej nieruchomości kilka lat temu i przy istniejącym między stronami konflikcie nie jest w stanie z niej korzystać.

A zatem Sąd Apelacyjny w Gdańsku skierował do Sądu Najwyższego pytanie, czy na rozliczenie nakładów pomiędzy byłymi konkubentami ma wpływ ustanowienie na rzecz jednego z nich przez drugiego służebności osobistej mieszkania co do budynku, który zostanie wybudowany na tej nieruchomości w tym równie prawo swobodnego korzystania ze wszystkich budynków, które zostaną wybudowane i prawo do przyjmowania gości?

Data rozpoznania sprawy nie jest jeszcze podana.

Sygnatura akt III CZP 63/21

Państwo i Prawo - Nr 7/2021 [905]

Andrzej Wróbel

Sprawdź  

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.