Napływ migrantów z Ukrainy, drogie kredyty hipoteczne i zbliżający się rok akademicki sprawiają, że ceny najmu gwałtownie rosną - a to w powiązaniu z wysoką inflacją kusi do inwestycji w nieruchomości. Z tym, że tylko nieliczni mogą spełnić takie marzenie bez brania drogiego obecnie kredytu hipotecznego. Stąd nowy rodzaj ofert zakupu mieszkań pod wynajem - nie kupuje się całego mieszkania, a jego część.
Czytaj: MRPiT: ruszyły prace nad nowymi przepisami w sprawie REIT-ów>>
Koniunktura sprzyja wynajmującym
W sierpniu 2021 za kawalerkę w Warszawie średnio płaciło się 1860 zł, a w tym roku – już 2800 zł , w Krakowie ceny za najem poszły zdecydowanie w górę w Krakowie, gdzie odnotowano wzrosty na poziomie 40-55 proc. - największy skok nastąpił w przypadku czteropokojowych mieszkań, gdzie w sierpniu 2021 roku płaciło się 3600 zł miesięcznie, a obecnie już 5600 zł. A popyt tylko będzie rósł, zwłaszcza we wrześniu i październiku, kiedy mieszkań szukać będą studenci. Stąd - choć wzrosło oprocentowanie lokat - wiele osób chce inwestować w nieruchomości, choć nie zawsze mają do tego odpowiednie środki.
W internecie pojawiają się skierowane do takich osób oferty - firma kupuje lub buduje blok wielorodzinny, a inwestorzy kupują po metrze lub dwóch, pobierając czynsz proporcjonalnie do udziału w nieruchomości. Tyle że prawo nie reguluje odrębnie tego rodzaju umów i trzeba sięgnąć po już istniejące instytucje - ze wszystkimi tego konsekwencjami.
50 nazwisk w księdze wieczystej
Adwokat Rafał Dębowski wspólnik w kancelarii Dębowski i Wspólnicy sp. k., tłumaczy, że sprawowanie kontroli nad mieszkaniem, które należy do kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu właścicieli może być bardzo trudne.
- Kluczowa będzie treść umowy, ale trzeba pamiętać, że - co do zasady - w takich przypadkach mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości w częściach ułamkowych. Podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości wymagać będzie porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami - czynności zwykłego zarządu wymagają zgody więcej niż połowy współwłaścicieli, a te przekraczające zwykły zarząd, wszystkich - tłumaczy prawnik. - Zastanawiałbym się też, czy w takiej sytuacji nie znajdą zastosowania przepisy o spółce cywilnej - jedna osoba zarządza nieruchomością, a pozostali wnoszą wkład w postaci mieszkania i prawa do korzystania ze wspólnej nieruchomości. Trzeba tu jednak pamiętać, że w takiej sytuacji wszyscy wspólnicy odpowiadają solidarnie za zobowiązania - podkreśla. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może żądać zmiany sposobu korzystania ze współwłasności lub jej zniesienia. - To też powinna uwzględnić umowa powierzająca nieruchomość w zarząd - mówi.
Obciążenie hipoteką, egzekucja komornicza i solidarna odpowiedzialność za długi
Kolejną kwestią są zobowiązania któregoś ze wspólników - nic nie stoi na przeszkodzie, by nawet jedną pięćdziesiątą nieruchomości obciążyć hipoteką lub ją sprzedać. Może być też przedmiotem egzekucji komorniczej.
- W tym ostatnim przypadku komornik może zlicytować udział w nieruchomości wspólnej i są to bardzo częste przypadki. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by każdy ze współwłaścicieli w takim mieszkaniu zamieszkał, wypowiedziawszy umowę najmu. Oczywiście to także można uregulować w odrębnej umowie i dochodzić w takiej sytuacji jej naruszenia, natomiast ewentualna eksmisja współwłaściciela z takiego lokalu byłaby bardzo trudna i długotrwała - mówi mec. Dębowski.
Sztuczkę z dokwaterowaniem lokatora stosowali zresztą sami właściciele mieszkań, którzy nie mogli wykwaterować najemców niepłacących czynszu. Kruczki w umowach polegały na tym, że wynajmowali lokatorowi pokój, kuchnię i łazienkę, a kwestię najmu korytarza, pozostawiają niedoregulowaną. Głośny był przypadek z Krakowa, gdy właścicielka mieszkania, zmęczona dwuletnim wzywaniem najemcy do wyprowadzki, dokwaterowała mu dwóch współlokatorów. Nie pomogło wzywanie policji, bo funkcjonariusze za każdym razem wskazywali, że nowi mieszkańcy również mają umowę najmu. W tym wypadku byłoby trudniej pozbyć się nieuczciwego wspólnika, bo byłby on właścicielem nieruchomości. W tym czasie pozostałych kilkunastu, czy kilkudziesięciu nie otrzymywałoby zysku z mieszkania, co mimo wszystko skłania do postawienia na lokatę.
- Warto też pamiętać, że wszyscy współwłaściciele odpowiadają solidarnie za zobowiązania związane z nieruchomością, co też - w sytuacji gdy jeden z nich okazałby się niezbyt uczciwy - narażałoby resztę na konieczność spłaty całości zobowiązań i ewentualnego występowania z roszczeniem regresowym - podkreśla mec. Dębowski.
Podatek, jak od zwykłego najmu
Przemysław Hinc, doradca podatkowy podkreśla, że takie inwestycje są w pełni legalne. - Jeżeli chodzi o kwestie podatkowe, to do jakiego źródła przychodów zostaną zaliczone przychody z najmu będzie zależało od celu w jakim zostanie dokonany zakup, jak i poziomu zorganizowania tego przedsięwzięcia, a więc czy zaangażowane zostaną środki takie same jak w przypadku profesjonalistów działających na rynku nieruchomości i najmu. Jednak w przypadku nieruchomości współwłaściciele mogą posiłkować się też jednym z niedawnych orzeczeń NSA, zgodnie z treścią którego to ta osoba, która osiąga korzyści z najmu decyduje, o tym czy zakwalifikuje przychód do źródła jakim jest działalność gospodarcza, czy jako przychód z najmu prywatnego. W tym ostatnim przypadku podatnik może jeszcze wybrać, czy rozliczał się będzie z fiskusem na zasadach ogólnych, czy wolał będzie płacić zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z najmu. Ten wybór mamy jednak tylko do końca tego roku, bo potem zostanie jedynie ta druga opcja - tłumaczy.
Dodaje, że każdy ze współwłaścicieli musi od uzyskanego dochodu lub przychodu zapłacić zaliczkę na podatek dochodowy i po zakończeniu roku złożyć stosowne zeznanie. - Może też mieć miejsce inne rozwiązanie. Osoby nabywające nieruchomości w celu ich najmu mogą zdecydować się na założenie spółki celowej. Wówczas obowiązek bieżącego rozliczania się z fiskusem spadnie na tę spółkę, a jeśli spółka osiągnie zysk, będą mogli otrzymać dywidendę, którą otrzymają już po pobraniu przez spółkę PIT od takiej dywidendy. Oczywiście spółka sama jest podatnikiem, więc najpierw sama musi zapłacić własny CIT. Jeśli jednak spółka wybierze opodatkowanie tzw. estońskim CIT-em, to podatek co do zasady obejmie tylko wypłaconą dywidendę – podkreśla. I dodaje, że rozwiązanie, w którym kupujący nieruchomości chcieliby tworzyć spółki jest jednak bardziej polecane dla większych przedsięwzięć, bo wymaga znacznie większego zaangażowania i to zarówno organizacyjnego, jak i kapitałowego.
Cena promocyjna: 55.2 zł
|Cena regularna: 69 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 51.74 zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.