Właścicielka lokalu mieszkalnego w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową wniosła pozew o uchylenie uchwały wspólnoty. Wyjaśniła, że uchwała ustalająca wysokość miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz stawki wpłat na fundusz remontowy jest niesprawiedliwa i rażąco narusza interesy właścicieli lokali mieszkalnych. Zgodnie z uchwałą właściciele garaży mieliby bowiem płacić zaliczki w niższej wysokości, aniżeli właściciele mieszkań. To oznacza, że pozostała część kosztów utrzymania garaży spadnie na właścicieli lokali mieszkalnych.

Sztywne opłaty byłyby niesprawiedliwe

Sąd Okręgowy w Białymstoku był odmiennego zdania. Przypomniał, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziałów) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że kwotowa skala tych obciążeń za 1 mkw powierzchni lokalu musi być określona jednakowo dla wszystkich właścicieli lokali. Nie stoi to w sprzeczności z zasadą równości uprawnień i obowiązków poszczególnych właścicieli lokali. Wysokość zaliczek nie może być bowiem oderwana od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali (np. lokali użytkowych w których prowadzona jest działalność gospodarcza). Dopiero to zróżnicowanie świadczy o realizacji zasady równości uprawnień i obowiązków właścicieli lokali.

Korzystasz mniej to płacisz mniej

W realiach sprawy wspólnota zadecydowała, że właściciele garaży będą płacić niższe zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną niż właściciele lokali mieszkalnych. Zdaniem sądu było to uzasadnione. Co prawda, właściciele lokali użytkowych są z reguły obciążani wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3 ustawy). Nie ma jednak przeszkód, aby wspólnota, również z tego samego powodu koszt ten obniżyła. W budynku wspólnoty usytuowanie garaży wewnątrz budynku powoduje, że ich właściciele nie korzystają z klatek schodowych. To oznacza, że koszt ich utrzymania w czystości jest mniejszy. Ponadto w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, w garażach nie rozliczane są media (woda i centralne ogrzewanie). Nie wykonuje się tam również przeglądów instalacji gazowej i pionów wentylacyjnych. Tym samym koszt za administrowanie garaży (księgowość oraz sprzątanie) jest relatywnie niższy niż lokali mieszkalnych.

Niższe stawki zawsze możliwe

Stanowisko to poparł sąd odwoławczy. Przede wszystkim zauważył, że umowa z poprzednim administratorem również przewidywała niższą - w stosunku do lokali mieszkalnych – stawkę za administrowanie, księgowość i sprzątanie garaży. Zróżnicowanie stawek za poszczególne kategorie lokali nie pojawiło się zatem po raz pierwszy w zaskarżonej uchwale ale wynikało z kalkulacji poprzednio ponoszonych przez wspólnotę kosztów.

Sąd podkreślił, że żaden przepis ustawy o własności lokali nie przewiduje, iż obciążenie kosztami zarządu nieruchomością wspólną (w tym zaliczkami na te koszty) musi być równe w odniesieniu do właścicieli różnych kategorii lokali (mieszkalnych i użytkowych). Zasada równości, o której mowa w art. 12 ust. 2 ustawy odnosi się do proporcji w jakiej każdy właściciel uczestniczy w pożytkach, przychodach, wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną (tj. proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości). Natomiast art. 12 ust. 3 ustawy, o którego wykładnię spierała się skarżąca, dopuszcza możliwość odstępstwa od tej zasady. Na jego podstawie właściciele lokali użytkowych mogą być zobowiązani do zwiększonego (wykraczającego poza ich udział w elementach wspólnych nieruchomości) partycypowania w kosztach utrzymania tych lokali - jeżeli jest to uzasadnione sposobem korzystania z nich. Nie jest to jednak, jak chciałaby skarżąca, jedyna podstawa różnicowania stawek za poszczególne kategorie lokali, a tylko podstawa do zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych.

Fakt zróżnicowania wysokości zaliczek (w tym przypadku ich obniżenie) nie świadczy o tym, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa albo narusza interes skarżącej.

 

Zobacz również w SIP LEX jak wygląda przebieg postępowania zmierzającego do uchylenia uchwały wspólnoty

Wyrok SA w Białymstoku z 7.06.2018 r. I ACa 133/18.