Wyodrębnienie własności lokali sposobem na zniesienie współwłasności

Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Takie stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy.

Przez podział fizyczny, jako podstawowy sposób zniesienia współwłasności, należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 in fine k.c.), co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. Z art. 211 k.c., 212 k.c. i nast. oraz z art. 623 k.p.c. wynika, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele.

Nieruchomość lokalową może stanowić tylko lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd sam ustala spełnienie przesłanki samodzielności lokali. Nie jest więc związany zaświadczeniem organu administracji publicznej, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. Sąd swoją ocenę może oprzeć w szczególności na opinii biegłego z dziedziny budownictwa.

Według art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali, lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu; jeżeli nie istnieje dokumentacja techniczna budynku, wspomnianych zaznaczeń dokonuje się zgodnie z wymaganiami przepisów prawa budowlanego na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokali następuje na podstawie orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, to zgodnie z art. 621 k.p.c. projektowany sposób podziału nieruchomości na części w naturze powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (por. § 19-26, § 28 i § 54-59 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.) w zw. z art. 24, 25, 26 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)).

Niepodobna zaś upatrywać naruszenia art. 211 k.c., w tym, że sąd przyznając na własność poszczególne lokale współwłaścicielom miał na uwadze, iż niektóre z nich stanowiły wieloletnie miejsce zamieszkania tych współwłaścicieli, albo miejsce prowadzenia przez nich działalności gospodarczej, na które to lokale poczynili oni na ogół znaczące nakłady.

Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 lutego 2010 r., III CSK 195/09, LEX nr 585823.

Podobnie w kwestii wyodrębnienia własności lokali wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 2 lutego 2001 r., IV CKN 251/00, LEX Nr 52532. Sąd Najwyższy stwierdził wówczas, że podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele. Przez podział fizyczny należy przy tym rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, co wynika z art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali. Sąd Najwyższy zauważył również, że właściwości fizyczne przedmiotu i prawne następstwa ustanowienia odrębnej własności lokali (przymusowa współwłasność) stawiają właścicieli takich lokali wobec konieczności pozytywnego ułożenia wzajemnych stosunków dla zachowania wspólnej substancji, a w ostateczności - żądania rozstrzygania spraw zarządu przez sąd. Sam tylko wzgląd na stosunki osobiste istniejące między współwłaścicielami nie może niweczyć wynikającego z art. 211 k.c. uprawnienia do otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze. Prowadzi to do wniosku, że odmowa ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali może mieć miejsce tylko wówczas, gdy za odmową tą przemawia nie sama konfliktowa sytuacja między współwłaścicielami, lecz całokształt okoliczności sprawy.

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line