Mieszkanie Katarzyny K. zostało zalane wodą na skutek pęknięcia podejścia pod wodomierz od strony pionu wodnego w położonym powyżej mieszkaniu. Do wycieku wody doszło na odcinku będącym częścią wspólną sieci. Poszkodowana zwróciła się do wspólnoty mieszkaniowej, aby zrekompensowała jej szkodę. Jej zdaniem, za zdarzenia wspólnota odpowiada na zasadzie ryzyka (art. 433 kc).
Wspólnota mieszkaniowa odmówiła uznania odpowiedzialności za szkodę uzasadniając, że nie ponosi winy. Odpowiedzialnym jest użytkownik lokalu, który dokonał we własnym zakresie i na swój koszt wymiany wodomierza.

Sąd Rejonowy w Gliwicach uznał, że wspólnota mieszkaniowa odpowiada za szkodę, a odpowiedzialność ta kształtuje się na zasadzie winy (art. 415 kc), a nie ryzyka.
Sąd ustalił, że przyczyną zalania mieszkania poszkodowanej była nieszczelność i wyciek wody na połączeniu rurki PCV z zaworem odcinającym dopływ wody do mieszkania zlokalizowanego powyżej. Miejsce nieszczelności znajdowało się przed zaworem tj. w miejscu należącym do części wspólnej.

Sąd wskazał, że jakkolwiek przebudowy tego przyłącza dokonano na zlecenie i za zgodą właściciela tego lokalu, to na pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, jako zarządcy nieruchomości, ciążył obowiązek odbioru tych prac. W szczególności przeprowadzenia badań ciśnieniowych, a co najmniej wyegzekwowania ich przeprowadzenia, czego finalnym zderzeniem było oplombowanie wodomierza, a następnie przeprowadzanie okresowych kontroli sieci wodociągowej.


 Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz >>

Z ustaleń sądu wynika, że badania ciśnieniowe szczelności przyłącza nie zostały przeprowadzone (wodomierz oplombowano bez ich przeprowadzenia), a następnie w czasie bezpośrednio poprzedzającym zalanie mieszkania nie przeprowadzono także w sposób należyty kontroli sieci wodociągowej.
Z opinii biegłego wynika, że przebudowy dokonano w sposób rażąco niezgodny ze sztuką budowlaną, co powinno być stwierdzone już na pierwszy rzut oka, przy oplombowaniu wodomierza oraz w czasie późniejszej kontroli. Rury systemowe były bowiem łączone na wprost z elementami stalowymi, a trójnik i zawór był „bez złączek”. Tymczasem zarządca kontrolując stan instalacji wodnej przed zdarzeniem oceniał ją „jako zadowalającą”.
Sąd podkreślił, że po zamontowania tego przyłącza oraz w czasie przeprowadzonej kontroli, wspólnota mieszkaniowa mogła i powinna była przewidzieć, że może doprowadzić to do awarii sieci wodociągowej i w następstwie do wycieku z niej wody oraz zalania mieszkania poniżej.
Wspólnota mieszkaniowa ponosi więc winę za szkody powstałe w majątku Katarzyny K. Wspólnota ma zapłacić jej 6,6 tys. zł odszkodowania.

Wyrok utrzymał w mocy Sąd Okręgowy w Gliwicach, oddalając apelację wspólnoty mieszkaniowej. (sygn. akt III Ca 1768/17)