Według aktualnych danych tylko ok. 20% powierzchni Polski pokryte jest obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Szczególnie niepokojący jest fakt, że bardzo zła sytuacja planistyczna występuje przede wszystkim w większości największych aglomeracji (w tym w warszawskiej, poznańskiej, trójmiejskiej, szczecińskiej i bydgosko-toruńskiej) oraz w strefach podmiejskich wielu średnich ośrodków miejskich (np. Białystok, Olsztyn, Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Tarnów, Rzeszów).

Najlepszą sytuacją planistyczną mogą zaś paradoksalnie pochwalić się obszary wiejskie, dla których uchwalone zostały duże powierzchniowo plany (niemal całe lubelskie, duże części województw w południowej Polsce poza podkarpackim i świętokrzyskim). Wśród gmin, które plany mają, zarysowuje się wyraźny podział na dwie grupy: gminy, które opracowują plany o charakterze kompleksowym, obejmujące całość lub większą część powierzchni gminy oraz takie, które przygotowują dużą liczbę planów niewielkich powierzchniowo, stanowiących dokumenty potrzebne do realizacji konkretnych planów inwestycyjnych.

Bariery rozwoju

Dla wielu obszarów brak planów stanowi istotną barierę inwestycyjną. Bez planów zagospodarowania przestrzennego niemożliwy jest uporządkowany rozwój urbanistyczny. Niskie pokrycie kraju planami postrzegane jest również przez przedsiębiorców jako jedna z przyczyn wzrostu cen nieruchomości i w efekcie obniżenia rentowności inwestycji lokalizowanych w Polsce. Z drugiej strony istnienie dla danego terenu planu zagospodarowania przestrzennego odczytywane jest przez potencjalnych inwestorów jako zachęta do zainteresowania się danym terenem i zainwestowanie w jego rozwój.

Krótsza droga do pozwolenia na budowę

Plany zagospodarowania przestrzennego w sposób jasny i czytelny określają możliwość zabudowy danego terenu oraz – co niezmiernie istotne – skracają drogę do uzyskania pozwolenia na budowę. Na terenach, na których brak jest planu inwestorzy skazani są w często na uznaniowość rozstrzygnięć urzędników, ponieważ ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, a więc i w wykonywaniu prawa własności przez inwestora wynikają przede wszystkim z decyzji administracyjnych. Taki stan zaś, w demokratycznym państwie prawnym, budzi poważne wątpliwości co do jego zgodności z konstytucją.

Ingerencja w swobodę działalności gospodarczej

Tym nie mniej, dość często również zdarzają się w praktyce sytuacje, gdy szczegółowe postanowienia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią przeszkodę w realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Niekiedy zdarza się również, że ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z obowiązującego planu nie znajdują podstaw w obowiązujących przepisach prawa. Dobrym przykładem tego typu sytuacji jest zawarcie przez radę gminy w planie zagospodarowania przestrzennego postanowienia ograniczającego powierzchnię sprzedaży obiektu handlowego w zakresie konkretnego asortymentu towarów (np. ograniczenie powierzchni sprzedaży do 1000 m2, z czego nie więcej niż np. połowa może być przeznaczona na usługi handlu artykułami spożywczymi). Można się zastanawiać, czy tego typu zapisy rzeczywiście służą kształtowaniu polityki przestrzennej gminy, czy stanowią wyłącznie niedozwoloną ingerencję w swobodę prowadzenia działalności gospodarczej. W opinii wielu ekspertów tego typu zapisy nie mieszczą się w zakresie art. 15 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przepisy sprzeczne z prawem

Zgodnie z tym przepisem organ przygotowujący plan upoważniony jest w szczególności do wskazania w nim parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy, gabarytów obiektów, wskaźników intensywności zabudowy, jak również szczególnych warunków zagospodarowania terenu oraz ograniczeń w jego użytkowaniu. Tak więc przepis ten może być interpretowany jako pozwalający wyłącznie na wprowadzenie ograniczeń odnośnie powierzchni zabudowy lub kubatury budynku oraz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 w zakresie lokalizowania obiektów o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m2.  W związku z tym, uchwalanie zapisów wprowadzający ograniczenia w odniesieniu do asortymentu oferowanego na powierzchni sprzedaży nie znajduje podstaw w przepisach prawnych, ponieważ należy do zagadnień kształtowania ładu przestrzennego gminy. Postanowienia tego typu powinny być usuwane z planów zagospodarowania przestrzennego w trybie nadzoru sprawowanego przez wojewodę i sądy administracyjne jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Katarzyna Domańska - Mołdawa, partner w Kancelarii BSJP Legal and Tax Advice.