Służebność przesyłu: spory mogą dotyczyć nawet ok. 90 proc. sieci

Spory trafiające do sądów w sprawie służebności przesyłu mogą dotyczyć od 70 proc. do nawet 90 proc. sieci, zależnie od jej rodzaju i operatora - ocenia radca prawny specjalizujący się w problemach urządzeń przesyłowych Piotr Zamroch.

W ostatnim czasie zapadło kilka ważnych uchwał, wyroków i postanowień Sądu Najwyższego dotyczących służebności przesyłu. Jest to związane z roszczeniami właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają sieci energetyczne, gazownicze, ciepłownicze, wodociągowe, telekomunikacyjne i inne.

Jak wyjaśnił Zamroch, właściciel nieruchomości może zgłosić dwa główne roszczenia: jedno - o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, drugie - o zapłatę wynagrodzenia za nieprzedawniony okres bezumownego korzystania z nieruchomości przez firmę przesyłową.

Okres przedawnienia tego drugiego roszczenia wynosi zasadniczo dziesięć lat, a dla nieruchomości wykorzystywanych dla potrzeb działalności gospodarczej – trzy lata. Po jego upływie nie można skutecznie domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez firmę przesyłową. Natomiast zawsze można wystąpić o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, bo tu roszczenie się nie przedawnia, co potwierdził niedawno SN w uchwale (sygn. III CZP 43/11).

Sąd Najwyższy odrzuca koncepcję przyjmowania na zasadzie domniemania, że skoro inwestycja została zrealizowana, to musiało być pozwolenie na budowę i właściciel musiał wyrazić zgodę na inwestycję. "Takiego domniemania nie ma i dlatego firmy przesyłowe muszą przedłożyć stosowne dokumenty potwierdzające ich prawo do wybudowania urządzeń i korzystania z nieruchomości, a gdy takich dokumentów nie ma, mogą powołać się na zasiedzenie służebności, które nie wymaga legalności budowy" - wyjaśnił Zamroch.

Problem dotyczy zwłaszcza instalacji wybudowanych po 1974 r., ponieważ - jak przypomniał ekspert - od tej daty prawo budowlane wprowadziło wymóg uzyskania zgody właściciela nieruchomości na inwestycję i albo pozyskiwano taką zgodę, albo - w razie niemożności osiągnięcia porozumienia - korzystano z przepisów ustawy wywłaszczeniowej z 1958 r., która umożliwiała przymusowe ograniczenie własności nieruchomości, tak jak dziś pozwala na to art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W związku z tym przedsiębiorstwa przesyłowe uzyskiwały od właścicieli nieruchomości oświadczenia, które mówiły o prawie do wejścia na teren nieruchomości w celu zainstalowania urządzeń, a także o prawie do późniejszego dostępu do nieruchomości w celu eksploatacji sieci. Dziś takie oświadczenia można znaleźć w archiwach państwowych, archiwach urzędów gmin, starostw oraz nadzoru budowlanego.

Problem polega na tym, że takich oświadczeń jest niewiele. Zdaniem Zamrocha nie można jednak powiedzieć, że pozostałe od 70 do 90 proc. to sieci nielegalne. "To sieci, odnośnie do których przedsiębiorstwa przesyłowe mają obecnie problem z udowodnieniem tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości" - wyjaśnił radca prawny. Dodał, że dużej części dotyczą służebności nabyte przez zasiedzenie, a niepotwierdzone postanowieniem sądu. "Są jednak i przypadki sieci nielegalnych, wybudowanych bez tytułu prawnego, czy z odstępstwem od uzgodnionej trasy" - powiedział.

To tłumaczy - jego zdaniem - dlaczego, niezależnie od sporów o służebność, toczących się w sądach powszechnych, równolegle trwają spory przed sądami administracyjnymi o udostępnienie decyzji, które dawałyby tytuł prawny do budowy sieci i korzystania z nieruchomości. Sądy administracyjne nakazują przedsiębiorstwom przesyłowym udostępnić te decyzje w trybie ustawy o dostępie do informacji publicznej, nie jest to jednak w interesie samych przedsiębiorstw, które swoją linię obrony opierają głównie na zarzucie zasiedzenia służebności przesyłu.

"Jeżeli tylko urządzenia są na danej nieruchomości ponad dwadzieścia lat, czyli przez najkrótszy okres umożliwiający zasiedzenie służebności, to przedsiębiorstwo przesyłowe niemal zawsze zgłosi ten zarzut" - powiedział Zamroch.

Wyjaśnił, że udostępnienie decyzji znacznie poprawia sytuację właściciela nieruchomości, bo już na etapie przed postępowaniem sądowym może zweryfikować, jakie są szanse przedsiębiorstwa na obronę przed roszczeniami.

Bywało nierzadko, że decyzje wywłaszczeniowe były wydawane dla całej wsi, bez wskazania konkretnych nieruchomości i ich właścicieli. Taka ogólna decyzja może być wartościowym dokumentem, jeżeli zostanie przedłożona razem z ówczesnym wykazem nieruchomości oraz ich właścicieli. Inna sprawa, że nie zawsze firmy przesyłowe faktycznie dysponują decyzją wywłaszczeniową, a informację o jej wydaniu czerpią z innych dokumentów.

Braki w dokumentacji powodują, że bezpieczniejszą linią obrony dla przedsiębiorców przesyłowych jest zgłoszenie zarzutu zasiedzenia. W takiej sytuacji - jak powiedział rozmówca PAP - właściciel nieruchomości, który chce wejść w spór z przedsiębiorstwem przesyłowym "jest zawsze w pozycji zerojedynkowej; albo wygra i niemało zarobi, szczególnie gdy chodzi o nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym, albo wszystko przegra, jeśli tylko zgłoszony przez przedsiębiorstwo zarzut zasiedzenia okaże się zasadny".

Zasiedzenie jest bowiem nieodpłatną formą nabycia służebności, co oznacza, że właściciel nieruchomości nie dostanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej w przeszłości, ani nie zostanie już ustanowiona na jego nieruchomości służebność przesyłu za wynagrodzeniem.

Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego potwierdza, że zgłaszany przez firmy przesyłowe zarzut zasiedzenia jest skutecznym narzędziem obrony. Przykładowo w niedawnej uchwale (III CZP 18/13) SN potwierdził, że można sumować okres posiadania służebności gruntowej przed 3 sierpnia 2008 r., a więc sprzed wprowadzenia do kodeksu cywilnego służebności przesyłu z okresem posiadania po tej dacie. To zwiększa szanse przedsiębiorstw przesyłowych na wykazanie się minimum 20-letnim okresem posiadania służebności.

Ekspert wyjaśnił, że nie ma decydującego znaczenia fakt, iż firma przesyłowa, na rzecz której sąd stwierdzi teraz zasiedzenie służebności, była niegdyś inną firmą – przedsiębiorstwem państwowym. Pewne zamieszanie wprowadził tu wyrok SN (sygn. IV CSK 291/09), w którym SN stwierdził, że niedopuszczalne jest zaliczanie na potrzeby zasiedzenia posiadania przez przedsiębiorstwo państwowe służebności przed 1 lutego 1989 r., czyli przed zniesieniem zasady tzw. jednolitej własności państwowej. Jednak - jak tłumaczy Zamroch - wyjaśnienia tej tezy należy szukać w uzasadnieniu wyroku. Wynika z niego - zdaniem radcy prawnego - "że okres posiadania przez Skarb Państwa przed 1 lutego 1989 r. można doliczyć do okresu posiadania przez przedsiębiorstwa, które zostały w 1990 r. uwłaszczone na urządzeniach przesyłowych".

Dodał, że nawet jeśli właściciel nieruchomości ma duże szanse na wygraną w sądzie, to jest jeszcze problem wyceny roszczeń, bo rzeczoznawcy majątkowi nie są w stanie uzgodnić jednolitych metod ich szacowania. Zdarza się, że wynagrodzenie za dziesięcioletni okres bezumownego korzystania z nieruchomości należącej do osoby fizycznej jest dwu czy trzykrotnie wyższe od wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. "A przecież służebność przesyłu jest prawem trwałym, obciąża nieruchomość w okresie kilkudziesięciu lat, czy wręcz bezterminowo, więc wynagrodzenie za nią powinno być z założenia wyższe niż za okres bezumownego korzystania" - powiedział radca prawny.

Problemem jest też rozbieżność wycen. "Nawet biegli sądowi potrafią różnić się kilkakrotnie co do wyceny tych samych roszczeń" - zauważył ekspert.

Katarzyna Jędrzejewska (PAP)