SN: umowę o zarząd nieruchomością można wypowiedzieć w każdej chwili

Umowę o zarząd nieruchomością można wypowiedzieć w każdej chwili, nawet jeżeli była zawarta na czas określony - orzekł w środę Sąd Najwyższy. Sąd uznał, że do takiej umowy stosuje się przepisy o zleceniu, które pozwalają rozwiązać umowę w dowolnym momencie.

Spór toczyły ze sobą dwie spółki z Bytomia - jedna była właścicielem ponad 5 tys. mieszkań i kilkuset lokali użytkowych, druga ich zarządcą. Właściciel lokali był jednocześnie udziałowcem w spółce, która była zarządcą. Obie spółki podpisały umowę o zarząd nieruchomościami w 2003 r.

Początkowo miała to być umowa na czas nieokreślony, ale w maju 2003 r. spółki podpisały aneks, z którego wynikało, że umowa ma obowiązywać dziesięć lat. Miesiąc później podpisały kolejny aneks, na podstawie którego właściciel nieruchomości miał prawo rozwiązać bez wypowiedzenia umowę o zarząd nieruchomościami, jeżeli sprzedałby więcej niż 50 proc. udziałów w spółce zarządcy.

W grudniu 2010 r. właściciel nieruchomości rozwiązał umowę o zarząd ze spółką-zarządcą z przyczyn, które nie były uwzględnione w umowie o zarząd nieruchomościami. Właściciel nieruchomości był przekonany, że może powołać się na przepisy kodeksu cywilnego o umowie zlecenia, które pozwalają dającemu zlecenie wypowiedzieć umowę w każdej chwili. Warunkiem takiego wypowiedzenia jest to, by dający zlecenie zwrócił przyjmującemu zlecenie jego wydatki.

Spółka-zarządca nie zgodziła się na rozwiązanie umowy i wniosła pozew do Sądu Okręgowego w Katowicach. Początkowo wygrała - katowicki sąd uznał jej powództwo. Stwierdził, że umowa zarządu nieruchomości jest uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami i dlatego w tym zakresie nie należy sięgać do przepisów o umowie zlecenia, tylko do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego, które nie pozwalają zerwać umowy zawartej na czas określony z przyczyn w niej nieprzewidzianych.

Sąd Apelacyjnego w Katowicach uchylił jednak wyrok sądu okręgowego. Orzekł, że do umowy o zarząd nieruchomością można stosować także przepisy o umowie zlecenia.

Zarządca złożył skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, ale ten oddalił w środę jego skargę (sygn. V CSK 472/12). Sędzia Marian Kocon, uzasadniając wyrok, wyjaśnił, że umowa o zarząd nieruchomości zawiera w sobie elementy umowy zlecenia, dlatego można do niej stosować przepisy kodeksu cywilnego dotyczące tej umowy - w tym także te, które pozwalają zleceniodawcy rozwiązać umowę w każdej chwili.

W takiej sytuacji kodeks cywilny nakazuje dającemu zlecenie wypłacić zleceniobiorcy część wynagrodzenia odpowiadającą dotychczas wykonanej pracy, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu - także naprawić szkodę.