Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną w sprawie o zapłatę, wyjaśnił, że roszczenia o zapłatę prowizji z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przedawniają się według zasad ogólnych. Zgodnie z art. 118 k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Nadto Sąd Najwyższy stwierdził, iż kontrahent pośrednika, który świadomie nie zrealizował płatności w terminie, nie może skutecznie powoływać się na zarzut przedawnienia. Zarzut taki jest bowiem sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Wyroki Sądu Okręgowego i Sądu Apelacyjnego
Sąd Okręgowy w K. zasądził na rzecz powódki od pozwanego kwotę ponad 250 tysięcy złotych z ustawowymi odsetkami. Sąd Okręgowy ustalił, że powódka prowadziła działalność gospodarczą jako pośrednik nieruchomości. Pozwany był jej klientem. Pozwany początkowo potwierdził wolę zapłaty prowizji na rzecz powódki, nie zgłaszał zarzutów odnośnie wykonania umowy pośrednictwa. Prowizji jednak ostatecznie nie zapłacił, a w postępowaniu przed sądem powołał się na zarzut przedawnienia roszczenia. Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego, przyjmując między innymi, że zarzut przedawnienia był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego.

Niezasadna skarga kasacyjna
Od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany wniósł skargę kasacyjną. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, uznając ją za niezasadną.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
Sąd Najwyższy przypomniał, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, unormowaną w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Regulacje tej ustawy nie mają wyczerpującego charakteru, a do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odpowiednie zastosowanie znajdują zawarte w kodeksie cywilnym przepisy dotyczące umów podobnych. Istota umowy pośrednictwa zbliża ją najbardziej do umowy agencyjnej i to regulacje dotyczące tego właśnie stosunku prawnego powinny znajdywać tu zastosowanie.

Dowiedz się więcej z książki
Rynek nieruchomości w Polsce
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł




Pośrednictwo to nie zlecenie
Nie należy natomiast stosować odpowiednio do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przepisów o zleceniu. Przepisy o umowie zlecenia, co wynika z art. 750 k.c., mają zastosowanie do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami.

Termin przedawnienia roszczenia
Kwestia ta ma istotne znaczenie dla terminu przedawnienia, bowiem wykluczone jest odwoływanie się w odniesieniu do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do terminu przedawnienia przewidzianego dla stosunku zlecenia, wynoszącego dwa lata (art. 751 k.c.). W tej sytuacji natomiast zastosowanie znajdują ogólne przepisy kodeksu cywilnego o przedawnieniu roszczeń. Bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne i w odniesieniu do roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (np. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) wynosi trzy lata. Oznacza to, że przedawnienie roszczenia powódki w ogóle nie nastąpiło.

Zarzut przedawnienia może być sprzeczny z zasadami współżycia społecznego
Zdaniem Sądu Najwyższego nie można przy tym wykluczyć zastosowania klauzuli sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.) w odniesieniu do zgłoszonego zarzutu przedawnienia, w tym również w obrocie pomiędzy przedsiębiorcami.

Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2015 r. w sprawie III CSK 346/14, LEX nr 1677755.