Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów przedstawił składowi rozszerzonemu zagadnienie prawne: Czy gmina jest uprawniona, jako prowadzący cudze sprawy bez zlecenia, do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego i dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z tego lokalu?
Sprawa jest bardzo istotna dla gospodarki mieszkaniami, zwłaszcza nieruchomościami opuszczonymi. Administrowanie tymi domami powoduje liczne komplikacje w całej Polsce. Problem w tej konkretnej sprawie powstał w Krakowie.

Śmierć właściciela
Otóż w księdze wieczystej właścicielką nieruchomości, w której znajduje się lokal zajmowany przez pozwanych jest Stanisława P. zmarła w kwietniu 1951 r. Jej następcy prawni nie sprawują zarządu nieruchomością, czyni to gmina jako prowadząca cudze sprawy bez zlecenia.
Pozwana Bożena S. wraz z mężem Andrzejem S. byli najemcami spornego lokalu na podstawie umowy najmu zawartej 1 stycznia 1985 r. z Przedsiębiorstwem Gospodarki Mieszkaniowej „K.” Rejon Obsługi Mieszkańców w ramach tzw. publicznej gospodarki lokalami. Po śmierci męża w 2010 r. pozwana zajmuje lokal wraz z pozostałymi pozwanymi.

Czytaj też>> SN: gmina żydowska ma prawo do odszkodowania za przejęte przez państwo majątki

W związku z istniejącymi zaległościami w zapłacie czynszu Zarząd Budynków Mieszkalnych 23 lutego 2009 r. wypowiedział im umowę najmu a następnie wezwał pozwanych do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Gmina nie może pozywać lokatorów
Wobec nieuiszczenia należności gmina wystąpiła z powództwem.
Oddalając powództwo Sąd Rejonowy podzielił zarzut braku legitymacji czynnej uznając, że powodowa gmina, jako sprawująca zarząd nieruchomością na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c.) nie jest legitymowana do dochodzenia od pozwanych w imieniu własnym na rachunek właścicieli nieruchomości roszczeń przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. W tym
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu.
Rozpoznając apelację strony powodowej - Sąd Okręgowy w Krakowie 14 grudnia 2016 r. przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne.

Dwa różne wyroki SN
Problem w tej sprawie dodatkowo stanowiło rozbieżne orzecznictwo Sądu Najwyższego. W podobnych sprawach zapadły dwa różne wyroki.
W pierwszym wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że gmina działa na rzecz właściciela, którego wolą byłoby przypuszczalnie dochodzenie tego rodzaju należności. A zatem osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego narusza prawo własności właściciela i jego interesy majątkowe, a ich ochrona należy do obszaru działania zarządcy, czyli gminy.
W drugim wyroku Sąd Najwyższy był zdania, że prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia oznacza nieistnienie jakiegokolwiek tytułu prawnego.

SN uchyla wyrok bez uchwały
Sąd Najwyższy w siódemkowym składzie nie podjął uchwały, która byłaby wskazówką dla sądów niższych instancji i dla niego samego, co jest rzadkością. Przejął sprawę do rozpoznania i uchylił wyrok sądu II instancji do ponownego zbadania szczegółów.
Jak powiedział przewodniczący składu orzekającego Dariusz Zawistowski w sprawie jest zbyt wiele pytań, na które musi odpowiedzieć Sąd Okręgowy w Krakowie.
Sędzia sprawozdawca Krzysztof Strzelczyk był zdania, że gmina powinna wziąć pod uwagę art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Według tego przepisu osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Natomiast gmina powinna zapewnić im lokal zamienny albo socjalny. Jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
W tej sprawie była umowa najmu i powód był wynajmującym. Sąd II instancji teraz musi ustalić, jaka była umowa najmu Bożeny S. z gminą - dodał SN.

Sygnatura akt III CZP 62/17, wyrok z 25 kwietnia 2018 r.