Wspólnota mieszkaniowa podjęła dwie uchwały. W jednej z nich wprowadzono zakaz przeprowadzania wszelkich prac związanych z elewacją budynku oraz montażu na niej reklam, banerów, okiennic oraz wykonywania w niej otworów, pod rygorem poniesienia kosztów demontażu, naprawy i czyszczenia elewacji. W drugiej nakazano przeniesienie w określonym terminie zainstalowanych sprężarek klimatyzacji na ścianę szczytową budynku z zagrożeniem, że właściciele, którzy do tego nakazu się nie zastosują, będą ponosić koszty dzierżawy w wysokości 150 zł miesięcznie.

Powódka wniosła powództwo o uchylenie wskazanych uchwał wspólnoty.

Wyrok SO

SO oddalił powództwo. Sąd ustalił, że powódka jest właścicielką dwóch lokali użytkowych. Powódka uzyskała zgodę na zamontowanie dwóch sprężarek do klimatyzacji na ścianie budynku od podwórka. Umieściła je jednak na ścianie frontowej budynku. Nadto zamontowała okiennice i reklamy na elewacji. Wspólnota mieszkaniowa dokonywała odnowienia elewacji i chciała doprowadzić do usunięcia z niej urządzeń, tak by zachować walory estetyczne elewacji.

Część wspólna budynku

SO stwierdził, że elewacja budynku jest jego częścią wspólną. Każdy właściciel lokalu ma prawo korzystać z elewacji, ale tylko w taki sposób, jaki daje się pogodzić z posiadaniem innych właścicieli. Dlatego też w ocenie SO wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały uregulować kwestie korzystania z elewacji. W szczególności umieszczanie reklam, banerów, czy okiennic może zostać uzależnione od zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może też uchwalić zakaz umieszczania na elewacji klimatyzatorów. Zdaniem SO, ustalenie opłaty za nieusunięcie klimatyzatora na poziomie 150 zł jest formą informacji i obowiązku zapłaty za korzystanie z elewacji, w zakresie, w jakim właściciel lokalu nie ma do tego prawa.

Apelacja powódki

Od wyroku SO powódka wniosła apelację. Zarzuciła, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej naruszają prawo i godzą w jej interesy. Podniosła, że opłaty 150 zł zostały ustalone jako koszty dzierżawy, tymczasem dzierżawa jest umową wymagającą zgodnej woli stron.

Rozstrzygnięcie SA

SA zmienił zaskarżony wyrok i uchylił uchwałę dotyczącą klimatyzatorów w części, w jakiej stanowiła ona o obciążeniu właścicieli lokali kosztami dzierżawy po 150 zł miesięcznie, jeżeli nie usuną klimatyzatorów w wyznaczonym terminie.

Charakter prawny elewacji

SA podzielił stanowisko SO, że elewacja budynku jest jego częścią wspólną. SA podkreślił, że elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam lub szyldów, czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza granice uprawnień przysługujących poszczególnym właścicielom lokali. Właściciele lokali nie mogą korzystać z elewacji dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Dlatego w pełni dopuszczalne jest ustanowienie przez wspólnotę mieszkaniową zakazu umieszczania na elewacji reklam lub urządzeń bez zgody wspólnoty. Jest to nawet pożądane, gdyż zapewnia ład estetyczny budynku.

Niedopuszczalna opłata

Jakkolwiek jednak SA zgodził się z poglądem, że wspólnota mieszkaniowa może w drodze uchwały nakazać usunięcie sprężarek klimatyzacji z elewacji, to niemniej uznał, iż ustalanie kosztu 150 zł miesięcznie za nieusunięcie tych urządzeń było niedopuszczalne. SA wskazał, że ewentualna dzierżawa (a raczej najem) wymagałaby zawarcia umowy. Wspólnota mogłaby upoważnić swój zarząd do zawarcia takiej umowy, natomiast uchwała wspólnoty nie może umowy zastępować. Ponadto ewentualny czynsz powinien być skalkulowany według odpowiednich stawek rynkowych. Natomiast uchwała wspólnoty mieszkaniowej mogłaby dotyczyć obciążenia właściciela lokalu, który umieści na elewacji urządzenie, kosztami naprawy i czyszczenia elewacji – lecz tylko kosztami celowymi i adekwatnie skalkulowanymi.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 12.07.2017 r., I ACa 117/17, LEX nr 2361719