Przepisy o reprezentacji spółdzielni przez pełnomocników budzą wątpliwości

Przepisy Prawa spółdzielczego dotyczące reprezentacji spółdzielni mieszkaniowej przy zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu budzą w praktyce, jak również w orzecznictwie sądów szereg wątpliwości. Chodzi zwłaszcza o przepisy dotyczące reprezentacji spółdzielni przez pełnomocników ustanowionych przez zarząd. Problem skomentowało, odpowiadając na interpelację posła, Ministerstwo Sprawiedliwości.

O tym, kto reprezentuje spółdzielnię mieszkaniową, rozstrzyga w każdym wypadku jej statut. Postanowienia statutu powinny jednak pozostawać w zgodności z art. 54 § 1 ustawy - Prawo spółdzielcze. Wątpliwości nie byłoby, gdyby nie przepis art. 55 § 1 i 2 ustawy. Zgodnie z tym artykułem zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych. W myśl art. 55 § 2 statut spółdzielni może uzależnić udzielenie pełnomocnictwa przez zarząd od uprzedniej zgody rady. Zdaniem wielu prawników pełnomocnicy zarządu ustanowieni na podstawie przepisu art. 55 § 1 i 2 nie mogą składać oświadczeń woli za spółdzielnie w innych sprawach aniżeli określone w tym przepisie.
Sprawa ta stała się przedmiotem interpelacji poselskiej (nr 15 618), skierowanej do ministra sprawiedliwości.  W odpowiedzi na interpelację Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało, że w myśl art. 54 § 1 Prawa spółdzielczego oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik. W spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym oświadczenia woli mogą składać również dwaj pełnomocnicy. Zgodnie z art. 55 § 1 Prawa spółdzielczego zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki. Zarząd może także udzielić pełnomocnictwa do dokonywania czynności określonego rodzaju lub czynności szczególnych.
Jak stwierdził resort sprawiedliwości oznacza to, że art. 54 § 1 Prawa spółdzielczego zawiera regulację ogólną, a art. 55 § 1 ma charakter szczególny. Zatem co do zasady oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden członek zarządu i pełnomocnik (ewentualnie dwaj pełnomocnicy w spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym). Natomiast reprezentacja jednoosobowa możliwa jest w przypadkach, o których mowa w art. 55 § 1, to znaczy, jeżeli pełnomocnictwo obejmuje umocowanie do dokonywania czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki albo też ma charakter pełnomocnictwa rodzajowego (do dokonywania czynności określonego rodzaju) lub szczególnego (poszczególnych czynności). W obu tych przypadkach pełnomocnikiem spółdzielni może być ustanowiony członek jej zarządu albo inna osoba.
W związku z powyższym, zdaniem Ministerstwa Sprawiedliwości, należy uznać, że inny charakter ma pełnomocnik, o którym mowa w art. 54 § 1 Prawa spółdzielczego (przypomina prokurenta), natomiast inny charakter ma pełnomocnik, którego ustanowienie przewiduje art. 55 § 1 (jest pełnomocnikiem w ścisłym rozumieniu). Samo udzielenie pełnomocnictwa przez spółdzielnię również stanowi czynność prawną podlegającą rygorom przepisów dotyczących reprezentacji spółdzielni. Zatem aby można było uznać, że zostało ważnie udzielone pełnomocnictwo, o którym mowa w art. 55 § 1, powinny być spełnione nie tylko, określone w tym przepisie, wymogi co do zakresu umocowania pełnomocnika, ale również przesłanki należytej reprezentacji spółdzielni. Oprócz tego muszą być również spełnione wymogi dotyczące formy pełnomocnictwa. Zgodnie bowiem z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.