Skarb Państwa wystąpił o uzgodnienie księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym w sprawie posesji przy ul. Kredytowej 5/7 w Warszawie. Przez wiele lat znajdowała się tam siedziba Towarzystwa Przyjaźni Polsko-Radzieckiej. A obecnie prawo użytkowania wieczystego było odsprzedawane kolejnym właścicielom. Problem polegał na tym, że niektóre transakcje nie były wpisywane do księgi wieczystej. Atrakcyjna nieruchomość była sprzedawana po bardzo niskich cenach w szybkim tempie i mogła być przedmiotem nielegalnej spekulacji.

Sąd rejonowy wyrokiem z 19 maja 2009 roku uwzględnił powództwo Prokuratorii Generalnej i nakazał uzgodnić treść księgi wieczystej z aktualnym stanem prawnym. To znaczy nakazał wykreślenie prawa użytkowania wieczystego zapisanego na rzecz pozwanego Bernarda K. Od tego wyroku pozwany złożył apelację, która została odrzucona w styczniu 2010 roku.

Posesja przechodzi z rąk do rąk

Problem zaczął się już w marcu 1972 roku, gdy Prezydium Rady Narodowej ustanowiło użytkowanie wieczyste na rzecz Zarządu Głównego Towarzystwa Przyjaźni Polsko-Radzieckiej. Aktem notarialnym w 1973 roku przypieczętowano umowę użytkowania wieczystego. Jednakże Prezydent Miasta decyzją z 4 października 1980 roku uchylił decyzję z 13 marca 1972 roku. Miasto część tej nieruchomości oddało w użytkowanie MON, a Towarzystwo Przyjaźni otrzymało w zamian inna nieruchomość. Decyzja została wydana 26 sierpnia 1981 roku i przekazywała Towarzystwu budynek przy ul. Przechodniej. Natomiast 10 listopada 1980 roku dawny budynek Towarzystwa przekazano w użytkowanie MON. Ta decyzja nie wyodrębniała konkretnych działek, na które składały się nieruchomości. Doszło do przekazania protokołów zdawczo-odbiorczych. Tych decyzji nie wpisano do księgi wieczystej. W 1986 roku  minister obrony narodowej poczynił starania, aby prawo użytkowania wpisać do księgi, jednak odmówiono mu wpisu.

W 1992 roku doszło do wydania decyzji komunalizacyjnej zgodnie z art.5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy o samorządzie terytorialnym. Decyzja z 9 listopada 1992 roku doprowadziła dwie działki do skomunalizowania. Przekazano je gminie, natomiast działka trzecia należała do Skarbu Państwa.

Towarzystwo sprzedaje nie swoje

Zarząd Krajowy Stowarzyszenia Współpracy Polska-Wschód, następca Towarzystwa Przyjaźni Polsko-Radzieckiej sprzedaje prawo użytkowania działki trzeciej z budynkami 26 października 2004 r. spółce z o.o. Atlas.

Kilka dni później spółka Atlas sprzedaje prawo użytkowania tej działki Robertowi P. i Bernardowi K.. Do umowy sprzedaży doszło mimo, że poprzedni nabywca nie zdążył wpisać prawa w księdze wieczystej. Dwaj panowie nabywcy poczynili starania o wpisanie prawa do księgi wieczystej. Spółka Atlas tymczasem postarała się o wpis w księdze ( jej udziałowcem był jednen z nabywców). Dwaj nabywcy podpisali oświadczenie, że wiedzą o istnieniu decyzji unieważniającej z 4 października 1980 roku. Następnie w 2005 roku, Robert P. sprzedał Bernardowi K. udziały w wieczystym użytkowaniu. Wartość tego prawa rosła przy każdej umowie. Ostatnia transakcja była warta 6 mln złotych, a pierwsza – zaledwie milion 600 tys. złotych.

Sąd Okręgowy słusznie stwierdził że wszystkie czynności dokonane po 4 października 1980 roku dotyczyły nieistniejącego prawa. Stowarzyszenie nie miało prawa odsprzedawać dalej użytkowania wieczystego. Ponadto sąd uznał, że spółka Atlas działała w złej wierzy, gdyż poza wpisem w księdze wieczystej wiedziała o zniesieniu użytkowania. Nie może się więc powoływać na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Bernard K. złożył kasację od wyroku II instancji, powołując się na art.10 prawa o księgach wieczystych.

SN oddala kasację

Sąd Najwyższy stwierdził, że bezskuteczne było powoływanie się na art. 10 Prawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

SN stwierdził, że nie ma podstaw do przyjęcia, aby decyzja administracyjna z 4 października 1980 roku obarczona była bezwzględną nieważnością, o jakiej pisze autor kasacji. Mimo znacznego upływu czasu nie doszło do jej zakwestionowania.  Miała ona istotny wpływ dla rozstrzygnięcia tego sporu. Sąd cywilny ma obowiązek brać pod uwagę zakres takich decyzji. Dopóki decyzja cofająca prawo użytkowania wieczystego nie zostanie wyeliminowana z obrotu prawnego jest wiążąca.

Nabywając prawo użytkowania wieczystego od Stowarzyszenia Polska-Wschód, spółka Atlas powinna wyjaśnić, dlaczego kto inny zarządza nieruchomością, a kto inny sprzedaje prawo do niej. Zarząd sprawowały instytucje MON-u, a stowarzyszenie rościło sobie prawo.

Sąd rejonowy wskazał, że prezes zarządu spółki złożył oświadczenie w akcie notarialnym, że wie, gdzie nieruchomość jest położona i zna jej stan prawny. Ostatni nabywca Robert P. nie może zasłaniać się niewiedzą, że Skarb Państwa domagał się wpisu tej nieruchomości w księdze wieczystej. I jednocześnie musiał widzieć, że Stowarzyszenie czyni starania, aby tego wpisu nie było. W rezultacie nie doszło do zbycia prawa użytkowania wieczystego przez Stowarzyszenie Polska-Wschód na rzecz Roberta P. i Bernarda K., gdyż stowarzyszenie już tego prawa nie miało. I nabywcy przyjęli na siebie ryzyko transakcji, dlatego ponoszą dzisiaj konsekwencje. A konsekwencje są poważne: należy dokonać zmiany wpisu w księdze wieczystej, wykreślić z niej Bernarda K., a wpisać Skarb Państwa, jako użytkownika wieczystego.

Sygnatura akt I CSK 517/10