Projekt nowelizacji  tzw. ustawy deweloperskiejwzmacnia pozycję klientów. Pojawiły się zarzuty, żelikwidacja otwartych rachunków powierniczychsprzyja zagranicznym firmom, które stać na pozyskanie finansowanie spoza Polski. Nie boi się Pan, że zostanie grabarzem polskich małych firm deweloperskich? 

Z otwartych rachunków powierniczych korzysta ponad 90 proc. deweloperów, bo to jest najtańsza opcja. Pytanie, jak ich likwidacja wpłynie na kondycję finansową? Moim zdaniem to są dwie niezależne sprawy. Proponowane przepisy nie zmniejszają dostępu do pozyskania finansowania z zagranicy. Oceniając nowelizację trzeba postawić  pytanie: na czym nam zależy? Czy na ochronie tego, kto buduje mieszkanie, czy tego, kto je kupuje. Ustawa w 2011 roku nie była pisana po to, aby deweloperom było lepiej, tylko by chronić nabywców. Skoro jednak deweloper nie jest w stanie zagwarantować konta z gwarancją bankową lub ubezpieczeniem, to znaczy, że jest ryzykowny dla banku lub towarzystwa. Dlaczego więc ja mam być skazany na rachunek otwarty kupując u niego mieszkanie? Ponadto wyobraźmy sobie małego polskiego dewelopera. Zwykle poza mieszkaniami, buduje np. budynek dla gminy, remontuje szkołę, supermarket. I pytanie, czy przy takich inwestycjach tez dostaje pieniądze w ciemno na początku inwestycji, czy jednak na końcu? Skoro tam sobie radzi, to dlaczego nie może poradzić sobie z budową dla konsumentów z bezpiecznym dla nich rachunkiem? Branża, jak zawsze, mówi, że zmiana przepisów na korzyść konsumentów oznacza kłopot. Jednak jak widać, także po innych sektorach, po wprowadzeniu przepisów chroniących konsumentów, nic nadzwyczajnego się nie dzieje. A ci którzy najgłośniej krzyczeli, że firmy będą padały  - nigdy nie przyznają się do błędnej analizy, nie zrobią tego nawet gdy przedsiębiorcy świetnie sobie radzą w nowej sytuacji prawnej.

Deweloperzy twierdzą jednak, że na rynku nie ma ofert rachunków z gwarancją czy ubezpieczeniem.

Ustaliliśmy, że na rynku pojawiły się już takie produkty, ale nie było na nie zainteresowania. Wygrał najtańszy rachunek otwarty, więc droższe przestano oferować. Z drugiej strony, gdy wchodziła w życie ustawa  z 2011 r. w ogóle nie było takich rachunków. Wówczas mówiono, jak można wprowadzacie ustawą coś, czego nie ma. Na tej zasadzie jednak nie można byłoby uchwalić żadnego nowego rozwiązania. Proszę zauważyć, że rozważaliśmy też wzorem innych państw europejskich wprowadzenie innych rozwiązań. 

Jakich?

W celu zwiększenia ochrony  nabywców nieruchomości, można, np. koncesjonować działalność, wprowadzić instytucję stopniowego przywłaszczenia – w miarę postępu prac na budowie, klient nabywa udziały w nieruchomości. Innym rozwiązaniem są obowiązkowe gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, bez których nie można rozpocząć inwestycji. Rachunek otwarty z gwarancją bankową czy ubezpieczeniem oraz zamknięty jest zatem najłagodniejszym z rozwiązań stosowanych dla ochrony konsumenta na rynku nieruchomości w innych państwach. Czytaj, co ma zmienić nowelizacja ustawy deweloperskiej >>.

W uzasadnieniu do nowelizacji ustawy z 16 września 2011 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego* twierdzą Państwo jednak, że nabywcy mieszkań wciąż nie są chronieni. Dlaczego?

Obecnie przepisy przewidują cztery formy rachunku: otwarty, z gwarancją bankową, z ubezpieczeniem i zamknięty. W praktyce, jak już wspomniałem, funkcjonują tylko otwarte. Klienci są skazani na nie, bo nie dostają innej propozycji. Różnica między rachunkiem otwartym a zamkniętym polega na tym, że z tego pierwszego deweloper może wypłacić zdeponowane na nim środki zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonym w tej umowie. Nie musi to nastąpić – jak w przypadku rachunku zamkniętego – po ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Teraz proszę sobie wyobrazić, że upadł bank, w którym trzyma Pani pieniądze. Gdy na rachunku jest kwota do 100 tys. euro, to w ciągu 20 dni roboczych odzyska Pani pieniądze. Gdy upada deweloper, klient, który wpłacił pieniądze na ORP może odzyskać tylko to, co jest jeszcze w banku. Pieniądze „wlane” w fundament zwykle są już stracone. Pamiętajmy też, że co ósme mieszkanie jest realizowane na zasadach sprzed 2011 r., czyli w ogóle bez wydzielonych rachunków. Są to inwestycje, które zaczęto realizować przed wejściem tej ustawy w życie, i są sprzedawane na starych zasadach.

Projekt to zmieni? Nabywca będzie miał wybór? Nie trafi na inwestora bez rachunku powierniczego?

Tak, bo projekt przewiduje likwidację otwartych rachunków bez gwarancji bankowej lub ubezpieczenia. Ponadto deweloper, który w dniu wejścia w życie ustawy prowadzi przedsięwzięcie dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego ma obowiązek jej zawarcia w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy. Oznacza to, że nie będzie już na rynku inwestycji, które nie są w żaden sposób zabezpieczone.

Co zyskają konsumenci, płacąc za droższy rachunek?

Przede wszystkim bezpieczeństwo. Teraz świadomy nabywca, mimo ustawowych zapisów, nie ma wyboru, bo nikt mu nie oferuje innego rachunku niż powierniczy otwarty. Opcji droższej, ale bezpieczniejszej. Z drugiej strony klient zwykle poza umową z deweloperem, ma umowę z bankiem. Gdy deweloper upada, zostaje z kredytem, a bez mieszkania. Nowelizacja sprawi, że w takiej sytuacji konsument wpadnie w mniejsze kłopoty niż byłoby to obecnie.

O ile wzrośnie cena mieszkań z powodu zmian?

Wyliczyliśmy, że bezpieczny rachunek podwyższa cenę o 1-2 proc. Gdy kupujemy mieszkanie za 300 tys. zł, to jest to dodatkowy koszt rzędu od 3 do 6 tys. zł, czyli około metr kwadratowy mieszkania. I naszym zdaniem, to niewielka cena za bezpieczeństwo. I nie chodzi tylko o  upadłość, ale też nagłe  przerwanie budowy czy wyprowadzenie pieniędzy. 

Ostatnio zaapelował też Pan o stałe stopy kredytów hipotecznych. Dlaczego?

UOKiK stale monitoruje rynek kredytów hipotecznych i widzi, jaka jest sytuacja klientów. Widzimy, że nie wszyscy są informowani o ryzyku związanym ze wzrostem stóp procentowych. Teraz stopy są niskie, ale gdy zaczną rosnąć, co z pewnością nastąpi, kredytobiorcy zostaną zaskoczeni wyższą ratą. Chodzi o to, aby uniknąć takich niespodzianek. A można to osiągnąć w prosty sposób, czyli oferując kredyty o takim samym oprocentowaniu przez cały okres spłaty. Proszę pamiętać, że zwykle boimy się zaciągnąć kredyty z dwóch powodów, po pierwsze utraty pracy, a po drugie wzrostu raty. Oferując stałe stopy, eliminujemy drugie ryzyko. Dlatego apelujemy nie tylko o ofertę dla nowych klientów, ale również aktualnych, którzy nie mieli możliwości otrzymania innego kredytu, nawet jeśli byli świadomi ryzyka.

Jak wygląda sprawa GetBacku z perspektywy UOKiK?

Od kilkunastu miesięcy prowadzimy postępowanie administracyjne, gdzie spółce Get Back postawiliśmy zarzuty. Kwestionujemy dziewięć praktyk m.in. posługiwanie się nazwami: Rzecznik Praw Dłużnika lub Biuro Rzecznika Praw Dłużnika, co mogło sugerować, że jest to niezależna instytucja pomagająca konsumentom. Zakwestionowaliśmy również wielokrotne i uciążliwe praktyki np. wykonywanie telefonów w ciągu dnia czy wysyłanie wiadomości sms. Jesteśmy na końcowym etapie tego postępowania.

Mówi Pan o sytuacji zadłużonych. Co jednak ze sprawą tych, co mieli nadmiar gotówki i zainwestowali w feralne obligacje?

Od pewnego czasu przyglądamy się rynkowi obligacji korporacyjnych emitowanych przez różne podmioty. To są to różne analizy obejmujące różne działania urzędu, na różnym etapie. Jeśli chodzi o nabitych w obligacje GetBacku, to prowadzimy od kwietnia postępowanie wyjaśniające w sprawie oferowania i sprzedaży obligacji wyemitowanych przez Get Back. Ustalamy, czy w związku z oferowaniem i sprzedażą ww. obligacji korporacyjnych mogło nastąpić naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Ponadto na początku czerwca wszczęliśmy postępowanie wyjaśniające w związku z sygnałami od konsumentów, którzy kupili  obligacje Getback  przy udziale banków np. Idea Bank i domów maklerskich np. Polski Dom Maklerski. Sprawdzamy czy przy sprzedaży obligacji  dochodziło do nieprawidłowości - w tym missellingu oraz wprowadzania w błąd. Postępowanie jest na wczesnym etapie. We wszystkich sprawach współpracujemy na bieżąco z KNF, RZF oraz rzecznikami konsumentów.

Można już określić, kim są najczęściej poszkodowani, jaki schemat sprzedaży stosowano?

Dysponujemy różnymi relacjami posiadaczy obligacji. Wynika z nich kilka schematów sprzedażowych. Są różne, na przykład do niektórych klientów sprzedawcy przyjeżdżali z umową do domu, czy miejsca pracy dodatkowo oferowali zerwanie posiadanych lokat bez utraty odsetek. Wydaje się, że takie zachowanie nie jest  powszechną praktyką wśród instytucji finansowych. Klienci podkreślają, że w rozmowach sprzedażowych pojawiały się takie sformułowania jak: gwarancja, ekskluzywny produkt, wszystko by klient czuł się specjalnie traktowany. Na razie, nie wiemy czy wszyscy klienci, którzy  kupili obligacje GetBack przy udziale różnych podmiotów – rzeczywiście mają tego świadomość, że w ich portfelach jest właśnie ten produkt.  Sprawdzamy to. Analizujemy również jak duży procent sprzedaży objął osoby starsze – seniorów. Na razie badamy wszystkie okoliczności.

Jakie kary grożą za takie nieprawidłowości, jeśli zostaną postawione zarzuty?

Za tego typu praktyki grozi kara finansowa do 10 proc. obrotu.

Ma Pan jakieś nowe informacje w sprawie postępowania przeciwko Gazpromowi?

Na pewno swoim postępowaniem zaskoczyliśmy wszystkie pięć spółek i Gazprom. Spółki poprosiły o więcej czasu na odpowiedź. Przedłużyliśmy więc termin na złożenie wyjaśnień i właśnie otrzymaliśmy je. Czytaj więcej o wszczęciu postępowania UOKiK przeciwko Gazpromowi >>

Od wszystkich spółek?

Tak.

Zgadzają się z Państwa zarzutami? Przypomnę, że utworzenie joint venture, na które nie zgodził się UOKiK, jak i zawarcie późniejszych umów – to próba obejścia braku zgody na utworzenie spółki finansującej budowę gazociągu.

Analizujemy wszystkie otrzymane wyjaśnienia. Za wcześnie na wnioski w tej sprawie. 

Kiedy planują państwo zakończyć tę sprawę?

Na pewno jest to sprawa priorytetowa dla nas. Termin zakończenia jest mocno uzależniony od współpracy z podmiotami, które badamy. 

Czy jeśli ukarzą Państwo spółki, to będą w stanie wyegzekwować decyzję?

Przypomnę, że kilka lat temu była sprawa UOKiK przeciwko UEFA. Chodziło wówczas o to, że warunki sprzedaży biletów na Euro2012  zawierały postanowienia sprzeczne z prawem. I sąd aż 19 na 25 zakwestionowanych warunków umownych uznał za naruszające interesy konsumenta, w tym pozwalająca na nagłą zmianę wykupionego miejsca. I UEFA musiała je wycofać. Jak UOKiK kierował pozew do sądu to było wiele takich opinii: polski urząd nie ma szans,  kto pozywa UEFA? Okazało się, że jednak można. Teraz prowadzimy postępowanie w  sprawie Facebooka. Nie boimy się zatem wyzwań.

Z Markiem Niechciałem, prezesem UOKiK rozmawiała Jolanta Ojczyk
---------------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.