Nieruchomości gruntowe położone w centrum Gdańska przy ulicach Żytniej, Chmielnej i  Pszennnej zostały oddane w użytkowanie wieczyste na 99 lat w drodze przetargu ustnego nieograniczonego na rzecz P. Spółki z o.o. z siedzibą w Ł. z przeznaczeniem pod funkcję administracji, bankowości, biurową, mieszkalną.

Umowa użytkowania
Spółka podpisała umowę z gminą o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Umowa o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste  została zawarta  31 marca 2006 r., w którym zgodnie z § 8 nabywca został zobowiązany do rozpoczęcia inwestycji w terminie pierwszego roku od daty podpisania umowy notarialnej tj. do dnia 31 marca 2007 r. i jej zakończenia w terminie trzech lat od daty podpisania umowy.
Spółka z o.o. wystąpiła z wnioskiem o przedłużenie terminu zabudowy, uzasadniając jego niedotrzymanie przyczynami od niej niezależnymi. Na terenie odkryto bowiem obiekty archeologiczne. Prezydent miasta  zarządzeniami z  24 marca 2009 przedłużył termin zagospodarowania obu nieruchomości gruntowych do  31 marca 2012 r., w związku z czym strony zmieniły umowę użytkowania wieczystego.

Nałożenie dodatkowej opłaty
W wyniku zawarcia w dniu 24 marca 2010 r. umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, nowym użytkownikiem wieczystym obu nieruchomości została P. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. W związku z upływającym 31 marca 2012 r. przedłużonym terminem zabudowy nieruchomości, nowy użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o jego przedłużenie do dnia 31 marca 2015 r. Organ stwierdził, że oględziny nieruchomości wykazały, że obie działki nie zostały zabudowane zgodnie z celem określonym w umowie, jak również nie zostały całkowicie zakończone badania archeologiczne.
Prezydent Gdańska  uwzględniając położenie nieruchomości w centrum zabytkowego Śródmieścia, które jako wizytówka miasta powinny być właściwie i terminowo zabudowane, nie wyraził zgody na kolejne przedłużenie terminu zabudowy. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wartość nieruchomości  została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 1.865.124 zł, natomiast nieruchomości położonej przy ul. Pszennej na kwotę 1.704.444 zł, co stanowił podstawę wymierzenia opłaty dodatkowej. Spółka musiała zapłacić  186 tys. 512,40 zł i 170 tys. 777,40 zł jako  opłatę dodatkową za niezabudowanie, która stanowi 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej .

WSA: nie ważna przyczyna opóźnienia
Spółka  odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, lecz bez skutku. Następnie zarzut naruszenia art. 63  ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i procedury administracyjnej rozpatrzył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku.  Jednak oddalił skargę spółki, uznając, że strona zawierająca umowę użytkowania wieczystego miała świadomość konieczności przeprowadzenia na terenie  badań archeologicznych. Od daty zawarcia umowy w 2006 r. upłynęło siedem lat, a pierwotny termin zabudowy upłynął w marcu 2009 r. Przez  ten okres użytkownik wieczysty nie poczynił w istocie żadnych kroków w celu zabudowy nieruchomości - dodał WSA.
Sąd dodał, że art. 62 ust. 2 ustawy nie uzależnia nałożenia opłaty za niedotrzymanie terminu zabudowy nieruchomości od przyczyn braku zabudowy, w tym zawinienia użytkownika wieczystego. Możliwość ustalenia opłaty dodatkowej uzależniona jest wyłącznie od stwierdzenia faktu niedotrzymania przez użytkownika wieczystego zastrzeżonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości. 

NSA: zbadać argumenty spółki
Spółka nie pogodziła się z orzeczeniem i wniosła skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok sądu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Jak zaznaczyła sędzia Monika Nowicka art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na którym oparto decyzję i orzeczenie ma charakter uznaniowy. Według niego "w przypadku niedotrzymania terminów,  mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego". NSA położył akcent na możliwość, a nie obowiązek. W uzasadnieniu takiej decyzji organ musi uwzględnić interes stron , a nie tylko interes publiczny, jak to uczynił prezydent miasta. Teraz na WSA w Gdańsku musi rozważyć  argumenty skarżącej spółki jako użytkownika wieczystego i czy nałożyć sporna opłatę dodatkową. I ten fakt naruszył przepisy postępowania administracyjnego.
Mamy tu do czynienia z dwoma trybami postępowania - podkreślił NSA. Jeden tryb umowny, cywilny  - w którym skarżący może powołać się na  art. 65 kc ( badanie zgodnej woli stron)  i tryb decyzyjny, w którym sporządzić można aneks do umowy. Ten ostatni dotyczy postępowania administracyjnego (art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) . W orzecznictwie rozbieżnie interpretowano ten przepis, ale ostatecznie przeważa pogląd, że należy badać przyczyny opóźnienia terminu na zagospodarowanie nieruchomości.

Sygnatura akt I OSK 217/14, wyrok z 27 października 2015 r.

Łukasz Dziamski
  Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zagadnienia proceduralne