NSA: nie wolno narzucać inwestorom kupna całego terenu inwestycji

Prawo budowlane dopuszcza sytuację, gdy inwestor nie wykupuje całości gruntu pozwalających na realizację pełnego zamierzenia już przy pierwszym etapie budowy - orzekł NSA. - Dzięki temu zmniejsza wydatki na prace projektowe.

W sierpniu 2012 r. prezydent Białegostoku wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielił inwestorowi, Przedsiębiorstwu Budownictwa Mieszkaniowego Spółce Jawnej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego. Budynek miał być wielorodzinny z usługami (nieuciążliwymi) w poziomie parteru od strony ulicy Hetmańskiej, z garażami w podpiwniczeniu o powierzchni zabudowy.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył sąsiad Marian J. i inni dwaj właściciele, twierdząc, że powstanie tego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na tych działkach spowoduje bardzo istotne ograniczenia w zakresie możliwości zabudowy należącej do niego działki, znajdującej się w obszarze oddziaływania tej budowy.
Wojewoda w październiku 2012 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że rozpatrując sprawę dopatrzono się naruszenia przepisów postępowania, co powoduje, iż brak jest możliwości utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji. Jego zdaniem konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Wniosek inwestora, dotyczył bowiem etapu II całego zamierzenia inwestycyjnego, a zatem zastosowanie miał w niniejszej sprawie art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z  tym przepisem, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, w przypadku zaś zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.
Według wojewody, podstawą ubiegania się o pozwolenie na budowę pozostałej części zamierzenia budowlanego (kolejnych etapów inwestycji) jest posiadanie przez inwestora ostatecznie zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia inwestycyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 lutego 2008 r. o sygn. akt I OSK 110/07, inwestor jest zobligowany do przedstawienia zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. "A jeśli tego nie uczynił sam, to organ winien od niego zażądać dokumentu, jakim jest decyzja zatwierdzająca projekt zagospodarowania działki lub terenu i to oczywiście decyzja posiadająca przymiot ostateczności". W niniejszej sprawie natomiast, organ I instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w zakresie, czy inwestor dysponuje ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę I etapu, którą zatwierdzono projekt budowlany i znajdujący się w nim projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego.
Inwestor wniósł od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sąd decyzję wojewody uchylił 30 maja 2012 r. Zdaniem sądu organ nie może wydać pozwolenia na budowę w odniesieniu do poszczególnych (objętych zamiarem realizacji) obiektów budowlanych, jeżeli nie zostanie przedłożony projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego, w powiązaniu z terenami sąsiednimi, infrastrukturą oraz zewnętrznym układem komunikacyjnym. Obowiązek ten spoczywa na inwestorze w momencie zgłoszenia pierwszego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę części zamierzenia budowlanego.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 listopada br. oddalił skargę kasacyjną złożoną przez  Mariana J. właściciela sąsiedniej działki.
Zdaniem sądu WSA właściwie dokonał wykładni art.33 ust. 2 pkt. 2 prawa budowlanego.  I dlatego  dołączenie do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na pierwszym etapie budowy nie jest konieczne. Ustawodawca celowo wprowadził etapowanie inwestycji, aby nie narażać inwestora na nadmierne ryzyko. Planowanie inwestycji w całości może bowiem stanowić przeszkodę w  rozwoju budownictwa - podkreślił sędzia Roman Hauser.
Inwestor może się więc ograniczyć do przedstawienia własności terenu, na którym bezpośrednio wykonuje budowę. Wykupywanie działek okolicznych nie jest potrzebne, jeśli budowa znajduje się na wstępnym etapie. Celem ustawy było bowiem ułatwienie procesu inwestycyjnego poprzez wprowadzenie etapów.

Sygnatura akt II OSK 2180/12, wyrok z 19 listopada 2013 r.