W przedmiotowej sprawie biegły stwierdził, że wartość rynkowa działek będących przedmiotem sprzedaży była znacznie wyższa od ceny przyjętej w umowie. Organ podatkowy po uprzednim wezwaniu do zmiany wartości lub wskazaniu przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej określił wartość rynkową sprzedanych nieruchomości w oparciu o wycenę dokonaną przez biegłego powołanego z urzędu.
Sprawa trafiła jednak do WSA w Gdańsku. Sąd ten w wyroku z 5 stycznia 2011 r. (I SA/Gd 845/10, LEX nr 748090) stwierdził, że kwestionowanie ceny sprzedaży przez organ podatkowy może mieć miejsce wyłącznie w sytuacji, gdy organ ten wykaże, że podana cena znacznie odbiega od wartości rynkowej. Zdaniem sądu właściwa ocena umowy cywilnoprawnej wymaga bowiem wnikliwej analizy jej treści przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych. Oceny takiej nie może zmienić wybiórcze przywołanie przez organ podatkowy trzech transakcji, których cena znacząco odbiegała od ceny przyjętej w umowie, jak również cena gruntu zakupionego przez podatnika.
Nie zgadzając się z powyższym wyrokiem organ podatkowy wniósł skargę kasacyjną. Ostatecznie więc sprawa trafiła do NSA. Sąd zwrócił uwagę na to, że ustawodawca nie wyjaśnił jak należy rozumieć wyrażenie "znacznie odbiega od wartości rynkowej". Bez wątpienia oznacza to jednak ocenę, która w sposób wyraźny, znaczący, wyróżniający odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, tj. ceny rynkowej stosowanej w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu, stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Organ podatkowy powinien w takiej sytuacji wykazać, że podatnik miał realne możliwości uzyskania ceny wyższej niż określonej w umowie. Natomiast sama cena może odbiegać od wartości rynkowej, jeżeli istnieją ku temu uzasadnione przyczyny (np. podatnik zmuszony jest do sprzedaży nieruchomości, aby dokonać spłaty jakiegoś zobowiązania bądź podjąć nową, priorytetową inwestycję – a to oznacza, że może liczyć się z uzyskaniem niższej ceny).
NSA uznał, że w tej sprawie organy podatkowe naruszyły art. 14 ust 1-3 ustawy o CIT przyjmując swoiste domniemanie zaniżenia przez podatnika ceny zbywanej nieruchomości z uwagi na fakt powiązań rodzinnych sprzedającego i kupującego oraz z uwagi na operat szacunkowy sporządzony przez powołanego przez organ rzeczoznawcę. Najpierw w opinii Sądu należało ustalić, że przyjęta przez strony umowy cena sprzedaży znacząco odbiega od wartości rynkowej. Tu organ podatkowy nie odniósł się jednak do informacji zawartej w piśmie odnośnie cen nieruchomości w dzielnicy, w której była powołana nieruchomość.

Wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., II FSK 1284/11

Artykuł pochodzi z programu System Informacji Prawnej LEX on-line

Źródło: www.nsa.gov.pl, stan z dnia 9 marca 2012 r.