Prawnicy i sądy
NSA: Wadliwa umowa najmu powodem niezaliczenia egzaminu

NSA: Wadliwa umowa najmu powodem niezaliczenia egzaminu

Katarzyna Żaczkiewicz-Zborska

Prawnicy Strefa aplikanta

Orzeczenia

Data dodania: 17.12.2018

Proponowana przez zdającego umowa najmu przedstawiona na egzaminie radcowskim nie jest poprawna, jeżeli czas i sposób jej rozwiązania, a także cena nie są korzystne dla klienta - najemcy. Co pozwoliło by mu w razie sporu skutecznie dochodzić swoich roszczeń - orzekł Naczelny Sąd Administracyjny oddalając skargę aplikanta.

Skarga kasacyjna dotyczyła egzaminu radcowskiego przeprowadzonego w dniach od 11 do 13 marca 2015 r.

Uchwałę komisji egzaminacyjnej II stopnia przy ministrze sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu radcowskiego zaskarżyła Lidia T.-R. , która otrzymała ocenę negatywną z całego egzaminu kończącego aplikację. Cząstkowa ocena z jednego przedmiotu - prawa gospodarczego była bowiem niedostateczna. Obydwaj egzaminatorzy, którzy sprawdzali pracę skarżącej, ocenili ją na ocenę niedostateczną.

Uchybienia w umowie najmu

Pozostałe dziedziny prawa zdająca opanowała na czwórkę i trójkę.

Błąd aplikantki polegał na niewłaściwym sporządzeniu umowy najmu lokalu. Egzaminatorzy dostrzegli takie wady umowy jak:

błędna klauzula waloryzacyjna
nieprawidłowe zapisy dotyczące kar umownych, wprowadza karę umowną za niespełnienie świadczenia pieniężnego - zapis taki jest nieważny jako sprzeczny z artykułem 483 k.c..
za krótki, niekorzystny dla wynajmującego, bo miesięczny okres wypowiedzenia umowy
kilka niejasnych zapisów

Czytaj: Etyka na egzaminach końcowych

Komisja II stopnia przy ministrze sprawiedliwości utrzymała w mocy uchwałę komisji I stopnia o negatywnym wyniku egzaminu.

Zarzuty skarżącej

Zdająca nie zgodziła się z taka oceną i zaskarżyła uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze napisała, że poprawnie sporządziła klauzulę waloryzacyjną. Jej zdaniem konstrukcja zabezpiecza interesy wynajmującego, w szczególności, jeżeli chodzi o wysokość czynszu, bowiem w przypadku nie zawarcia aneksu - czyli naruszenia istotnych postanowień umowy, wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Zdaniem skarżącej w zaskarżonej uchwale organ odwoławczy nie odniósł się do poniesionych w odwołaniu przez skarżącą zarzutów ani nie wyjaśnił należycie nieprawidłowości zaproponowanych rozwiązań.

WSA oddala skargę

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 21 kwietnia 2016 r. orzekł, że zaproponowane przez skarżącą rozwiązanie zadania z prawa gospodarczego eliminowało możliwość wystawienia oceny pozytywnej.

W ocenie sądu zasadnym jest stanowisko Komisji, że do najistotniejszych braków sporządzonej przez skarżącą umowy najmu należy zaliczyć bark prawidłowego zapisu dotyczącego klauzuli waloryzacyjnej. W treści zadania egzaminacyjnego wskazano, iż zgodnie z oczekiwaniem wynajmującego, na rzecz którego radca prawny świadczy pomoc prawną, umowa najmu winna niezbędnie zawierać postanowienie regulujące wysokość i sposób uiszczania periodycznego czynszu najmu w formie pieniężnej, a nadto zapewniające zachowanie ekwiwalentności świadczenia czynszowego na wypadek zmiany warunków rynkowych, w tym w szczególności zmiany siły nabywczej pieniądza.

Jak słusznie wskazała komisja odwoławcza projekt umowy nie określa kryteriów, według których miałaby zostać określona stawka czynszu zwaloryzowanego - stwierdził sąd I instancji, dlatego skargę aplikantki oddalono.

W tej sytuacji Lidia T.- R. złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, w której zakwestionowała ustalenia Komisji oraz przyjęcie przez sąd I instancji, że uzasadnienie uchwały było właściwe.

NSA: brak profesionalnego przygotowania

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił 14 grudnia 2018 r. skargę zdającej. Jak stwierdził sędzia sprawozdawca Andrzej Kuba, negatywna ocena z jednego przedmiotu dyskwalifikuje całą pracę na egzaminie zawodowym. Błędnie wykonanie zadania z prawa gospodarczego przekreśliło więc szanse skarżącej.

Czytaj: Egzamin z prawa karnego trudniejszy dla radców niż dla adwokatów

- Nie można ocenić, że umowa najmu była sporządzona poprawnie, gdyż czas i sposób jej rozwiązania, a także cena musza być korzystne dla klienta - najemcy. Tak by mógł w razie sporu skutecznie dochodzić swoich roszczeń - wyjaśniał sędzia Kuba.

NSA zgodził z wyrokiem sądu i instancji, że sporządzenie przez osobę zdającą egzamin radcowski umowy najmu, w którym błędnie sformułowano klauzulę waloryzacyjną pozostaje w kolizji z obowiązkiem zabezpieczenia interesu strony zlecającej sporządzenie takiej umowy.