Wymieniając zmiany, które wprowadza omawiana nowelizacja, zacząć należy od przyznania właścicielowi zabezpieczonej wierzytelności uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Jak to będzie funkcjonować w praktyce? Otóż po wygaśnięciu hipoteki właściciel nieruchomości będzie miał prawo rozporządzać zwolnionym miejscem w księdze wieczystej, mając możliwość ustanowienia na tym miejscu nowej hipoteki lub przenieść na nie (za zgodą uprawnionego) którąkolwiek z hipotek dotychczasowych. Nowe uprawnienie właściciela nieruchomości stanowi rewolucyjną zmianę w stosunku do dotychczasowego kształtu hipoteki przyjętego przez polskie prawo rzeczowe i jest na gruncie polskim absolutną nowością. A nowości mają to do siebie, że często budzą kontrowersje.

Dotychczas obowiązywała zasada przesuwania się hipotek – wpisane do księgi wieczystej hipoteki były egzekwowane według kolejności ich wpisów, a w przypadku wygaśnięcia hipoteki znajdującej się na pierwszym miejscu, w jej miejsce „przesuwała” się hipoteka kolejna. W ten sposób wierzyciel, którego wierzytelność była nią zabezpieczona, uzyskiwał prawo do zaspokojenia swych roszczeń w pierwszej kolejności. Tę właśnie zasadę omawiana nowelizacja znosi. Warto jednak podkreślić, iż wprowadzone omawianą nowelizacją prawo właściciela do dysponowania „pustym miejscem” po wygasłej hipotece będzie mu przysługiwać tylko w granicach hipoteki wygasłej. Dzięki temu nie dojdzie do pokrzywdzenia wierzycieli, których wierzytelność zabezpieczono hipotekami znajdującymi się na dalszych miejscach. Całe rozwiązanie uznać należy zatem za trafne i przemyślane. Kto zatem protestuje i dlaczego?

Protestują przede wszystkim banki jako podmioty najczęściej korzystające z zabezpieczeń hipotecznych. Bankowcy podnoszą, iż hipoteki ustanawiane na rzecz banków, jeśli są wpisane na dalszych miejscach, mogą nigdy nie „przesunąć się do przodu”, gdyż w miejscu znajdującej się wcześniej hipoteki może w razie jej wygaśnięcia pojawić się w każdej chwili zupełnie nowa hipoteka. Zdaniem środowisk bankowych ten stan rzeczy może doprowadzić do niemożności skutecznego zaspokojenia przez bank swoich wierzytelności. Na pierwszy rzut oka zarzuty bankowców mogą wydawać się słuszne, ale nic nie stoi przecież na przeszkodzie, aby to hipoteka banku znalazła się na opróżnionym miejscu. W tym celu bank będzie musiał się jednak porozumieć z dłużnikiem i wynegocjować z nim warunki „przesunięcia” swojej hipoteki na wyższą pozycję. Być może już sama konieczność porozumienia się w tej sprawie z dłużnikiem i zaproponowania mu korzystnych warunków w zamian za owo „przesunięcie” jest dla banków gorzką pigułką do przełknięcia, ale summa summarum bankowcy martwić się nie powinni. Kolejna bowiem z wprowadzanych omawianą nowelizacją nowości jest dla banków niezwykle korzystna.

Zgodnie bowiem z nowymi regulacjami, w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciążać będzie w każdym przypadku wszystkie nieruchomości utworzone poprzez podział (hipoteka łączna). Dotychczas, na mocy art. 76 ust. 4 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, nie działo się tak przy hipotekach zabezpieczających kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polegał na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Mówiąc prościej, nabywcy lokali mieszkalnych nie byli dotychczas obciążani hipoteką ustanowioną na rzecz banku przez deweloperów, po nowelizacji zaś będą. Obciążenie to zostanie oczywiście wpisane do ksiąg wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych mieszkań. Co więcej, podnosi się, że problem ten dotyczyć może nie tylko nabywców nowych mieszkań, ale również... właścicieli mieszkań już dawno wyodrębnionych i zbytych – tak stanie się w sytuacji, gdy nieruchomość, z której wyodrębniono lokal mieszkalny, była obciążona w chwili jego wyodrębnienia hipoteką dewelopera, a deweloper nie spłacił do tej pory całości kredytu nią zabezpieczonego. W tym momencie zasadne staje się wręcz pytanie, czy nie mamy tu do czynienia ze złamaniem zasady mówiącej, iż prawo nie działa wstecz.

Niezależnie jednak od rozważań, czy nie została aby złamana powyższa zasada, jasne jest jedno – nowy zapis ustawy stawia w uprzywilejowanej sytuacji banki, drastycznie pogarszając sytuację właścicieli mieszkań. Narażeni oni będą na ryzyko utraty własności swojego lokalu w sytuacji, gdyby bank nie był w stanie ściągnąć należności przysługujących mu od nierzetelnego dewelopera. Czy bankowcy mają więc prawo narzekać? Dalsze zmiany przewidziane omawianą nowelizacją emocji i kontrowersji co do zasady nie budzą. Ważną zmianą jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Zamiast tego istnieć będzie jeden rodzaj hipoteki, którą będzie można zabezpieczyć zarówno wierzytelności już istniejące, jak i wierzytelności przyszłe, w tym warunkowe (oczywiście do określonej kwoty). Tę zmianę należy ocenić pozytywnie – dotychczasowy podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną był w istocie dodatkową biurokratyczną uciążliwością, nie niosącą za sobą żadnych korzyści, za to skutecznie zwiększającą ilość formalności oraz koszty ponoszone w związku z zabezpieczaniem wierzytelności.

Kolejną istotną zmianą jest powstanie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności tego samego wierzyciela, pochodzących z różnych stosunków prawnych. Jedna hipoteka będzie mogła również zabezpieczyć wiele wierzytelności różnych podmiotów uczestniczących w finansowaniu tego samego przedsięwzięcia – w tym przypadku wierzyciele powinni powołać administratora hipoteki, którym będzie mógł zostać zarówno jeden z wierzycieli jak i osoba trzecia. Administrator ten zawrze umowę o ustanowienie hipoteki oraz będzie wykonywać prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Te innowacje również należy ocenić pozytywnie, gdyż zachowany zostanie dotychczasowy poziom zabezpieczeń przy jednoczesnej redukcji czasu i kosztów niezbędnych do ich ustanowienia. Nowością jest też zapis, w myśl którego jeśli hipoteka będzie ustanowiona na wierzytelności przyszłej, a w ciągu 10 lat od jej ustanowienia wierzytelność ta nie powstanie, to właściciel nieruchomości będzie mógł zażądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. Pomysł sam w sobie wydaje się trafny, niestety ustawodawca nie wyjaśnił, jak rozumie pojęcie „odpowiednie wynagrodzenie”. Wydaje się zatem, że zapis ten może być źródłem potencjalnych sporów, również sądowych. Reasumując, całą nowelizację należałoby ocenić co do zasady pozytywnie, gdyby nie krzywdzący dla właścicieli mieszkań zapis dotyczący obciążenia lokali mieszkalnych hipotekami ustanowionymi na rzecz banku przez dewelopera. Jest zatem co poprawiać.

Łukasz Tabor jest radcą prawnym w Kancelarii Prawnej Skarbiec