Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .

W 2013 r. inwestor uzyskał pozwolenia na budowę obiektu kubaturowego - zadaszonej sceny widowiskowej na podstawie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, która stanowiła o ustaleniu warunków zabudowy na budowę zadaszonej sceny letniej.

W roku 2014 inwestor wystąpił z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę wydanego w 2013 r. załączając do wniosku zamienny projekt, który wskazuje, że obecna inwestycji polegać ma na budowie parku w skład którego wchodzą: utwardzenie wjazdu, wykonanie 10 miejsc postojowych, utwardzenie dróżek pełniących funkcję chodnika, placu przed miejscem dla sceny, miejsce na scenę przenośną, boisko piaszczyste do siatkówki.


Czy w związku z rezygnacją z budowy zadaszonej sceny widowiskowej jako obiektu kubaturowego i zastąpienie jej jedynie miejscem utwardzonym pod przenośną scenę oraz budowę parku wymagać będzie uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy, czy będzie możliwość wydania zmiany pozwolenia na ww. zakres na podstawie starej decyzji o warunkach zabudowy mówiącej o budowie zadaszonej sceny letniej?

Odpowiedź
Zakres planowanych w zmian w przedmiotowej inwestycji będzie wymagał uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa:
1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
f) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.


Natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy doprecyzowano w jaki sposób należy określać w decyzji o warunkach zabudowy rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady jej realizacji.


Z treści tego rozporządzenia wynika, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się szczegółowo rodzaju planowanego obiekt budowlanego i jego usytuowania na działce budowlanej (z wyjątkiem określenia linii rozgraniczających), gdyż tego rodzaju szczegółowe informacje zamieszcza się w projekcie budowlanym, zatwierdzanym w pozwoleniu na budowę.


W decyzji o warunkach zabudowy określa się natomiast ogólnie rodzaj dopuszczalnej zabudowy, np. zabudowa usługowa lub rekreacyjna, a nie "zadaszona scena letnia".


Gdyby w decyzji o warunkach zabudowy dokonano ogólnych i nakazanych prawem ustaleń dotyczących przeszłej zabudowy, możliwe byłoby dokonywanie zmian w projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę bez powstania wątpliwości odnośnie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.



Jednak w sytuacji opisanej w pytaniu decyzja o warunkach zabudowy przewidywała jedynie budowę zadaszonej sceny. Natomiast planowana zmiana pozwolenia na budowę ma zmienić zakres inwestycji ze sceny na park wraz z utwardzeniem wjazdu, wykonaniem 10 miejsc postojowych, utwardzeniem dróżek pełniących funkcję chodnika, placem przed miejscem dla sceny, miejscem na sceną przenośną oraz boisko piaszczyste do siatkówki.


W takiej sytuacji należy przyjąć, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy znacznie odbiegają od planowanych zmian w projekcie budowlanym. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 36a ust. 3 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr. bud. nie powinien więc zatwierdzić projektu zagospodarowania działki lub terenu, dołączonego do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę, gdyż jest on niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy, lecz zgodnie z art. 35 ust. 3 pr. bud. organ powinien nałożyć postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.


Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .