Inwestor zamierza dokonać zmiany sposobu użytkowania części strychu na lokal mieszkalny w budynku mieszkalno-usługowym. Otrzymał decyzję o warunkach zabudowy, od której odwołał się właściciel sąsiedniej nieruchomości.


SKO uchyliło decyzję burmistrza i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia, pouczając że organ powinien wezwać inwestora do przedstawienia charakterystyki planowanego zamierzenia, aby ocenić czy zachodzi zmiana sposobu użytkowania.


Kluczową kwestią jest wyjaśnienie, czy dla wnioskowanej zmiany sposobu użytkowania części strychu na lokal mieszkalny wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy, skoro wnioskowana zmiana nie powoduje zmiany sposobu zagospodarowania terenu, ani zmiany sposobu użytkowania obiektu, tj. budynku mieszkalno-usługowego.


Czy inwestor może przeprowadzić prace polegające na montażu ścianek działowych i podłączeniu urządzeń sanitarnych do istniejącej kanalizacji w budynku bez żadnych zezwoleń ze strony organu administracji budowlanej i bez decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź
Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647) – dalej u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, przy czym odpowiednio należy stosować przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. Ponadto cytowany wyżej przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. należy stosować również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Z kolei zgodnie z art. 50 ust. 2 u.p.z.p. nie wymagają wydania decyzji o warunkach zabudowy roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
2) niewymagające pozwolenia na budowę.

Reasumując treść wyżej wskazanych przepisów uznać należy, że w przypadku zmiany sposobu użytkowania części strychu na lokal mieszkalny w budynku mieszkalno-usługowym mamy de facto do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, która to zmiana wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W związku z powyższym, aby przeprowadzić prace polegające na montażu ścianek działowych i podłączeniu urządzeń sanitarnych do istniejącej kanalizacji w budynku w celu zmiany sposobu użytkowania strychu, inwestor powinien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie dokonać zgłoszenia w trybie art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. lub - jeśli roboty będą tego wymagać – uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (prace, o których mowa w treści pytania, należy kwalifikować jako przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a pr. bud., którą jest m.in. zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.