Przemiany społeczno-gospodarcze, wymuszają niejednokrotnie zmianę przeznaczenia gruntów z rolniczego na inne (głównie budowlane i inwestycyjne). Zmiana ta jest nie tylko skomplikowana, ale również czasochłonna, warto więc wiedzieć, jak sprawnie i bez zakłóceń można ją przeprowadzić.

Procedura przekształcenia gruntu rolnego w działkę inwestycyjną regulowana jest obecnie głównie przez dwa akty prawne – ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266, z późn. zm.) oraz ustawę z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.).

Można ją podzielić na dwa etapy:
1) zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź poprzez ustalenie warunków zabudowy,
gdy taki plan nie został uchwalony oraz
2) wyłączenie gruntów spod produkcji rolnej.

W części pierwszej tego artykułu zajmę się zmianom przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ustalenia warunków zabudowy, uregulowane zostały w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.).


Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może nastąpić na wniosek strony zainteresowanej, który nie podlega opłacie. Nie istnieje ustawowy wzór wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, wniosek taki powinien zawierać następujące informacje: imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy, jego adres, przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany, określenie nieruchomości (lub opis terenu), kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości.

Wniosek kieruje się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.).

Do rozpatrzenia wniosku nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.) nie zawiera w tym zakresie stosownego odesłania. Oznacza to, że wniosek taki nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, a ma on charakter wyłącznie postulatywny.


Jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta przychyli się do złożonego wniosku, wykonuje analizę dotyczącą zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Następnie przygotowuje materiały geodezyjne
do opracowania planu, ustala niezbędny zakres prac planistycznych i kieruje
do rady miasta lub gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu.

Rada miasta albo rada gminy po rozpoznaniu wniosku podejmuje uchwałę
o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po podjęciu przez rade miasta albo radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta:
1) ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;
2) zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu;
3) sporządza projekt planu miejscowego rozpatrując wnioski, o których mowa w pkt 1,
wraz z prognozą oddziaływania na środowisko;
4) sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego,
z uwzględnieniem roszczenia odszkodawczego właściciela;
5) występuje o:
a) opinie o projekcie planu do: gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej; wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym; regionalnego dyrektora ochrony środowiska; właściwych organów administracji geologicznej w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych; właściwego organu Państwowej Straży Pożarnej i wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska w zakresie lokalizacji nowych zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, zmian, o których mowa w art. 250 ust. 5 i 7 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku - Prawo ochrony środowiska, w istniejących zakładach o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii i nowych inwestycji oraz rozmieszczenia obszarów przestrzeni publicznej i terenów zabudowy mieszkaniowej w sąsiedztwie zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, w przypadku gdy te inwestycje, obszary lub tereny zwiększają ryzyko lub skutki poważnych awarii; właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, oraz
b) uzgodnienie projektu planu z: wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych; organami właściwymi do uzgadniania projektu planu na podstawie przepisów odrębnych; właściwym zarządcą drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę; właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa; dyrektorem właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani; właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych; ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej; właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków
w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz
c) zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze
i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.@page_break@


Po uzgodnieniach wójt, burmistrz albo prezydent miasta wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień, a następnie ogłasza (w prasie miejscowej, przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości) o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. W terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu, każdy, kto nie zgadza się z przyjętymi założeniami w projekcie planu, wyłożonym do publicznego wglądu może wnieść uwagi. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 lutego 2012 roku (sygn. akt. II SA/Wr911/11) ,,ustawodawca, posługując się zwrotem "każdy", przyznał osobom fizycznym, prawnym, jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej, oraz grupom osób, prawo do formułowania krytycznych wypowiedzi odnośnie do proponowanych rozwiązań zawartych w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z których wynika żądanie dokonania w nim zmian. Warunkiem wystarczającym uznania pisma za uwagę jest zakwestionowanie w jego treści ustaleń przyjętych w projekcie planu. Nie wymaga się od wnoszącego uwagę wykazania istnienia interesu prawnego (prawa własności), który może być naruszony ustaleniami zawartymi w projekcie planu”. Uwagi do projektu wnosi się na piśmie w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu.


Jako wniesione na piśmie uznaje się również uwagi wniesione w postaci elektronicznej:
1) opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu w rozumieniu ustawy z dnia 18 września 2001 roku o podpisie elektronicznym (Dz. U. z 2013 r. poz. 262) lub
2) opatrzone podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 lutego 2005 roku o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz. U. z 2013 r. poz. 235) lub
3) za pomocą elektronicznej skrzynki podawczej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 lutego 2005 roku o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne.


Zgłoszone uwagi są rozpatrywane przez wójta, burmistrza albo prezydenta w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia radzie miasta albo radzie gminy projekt planu miejscowego (uwzględniający wniesione uwagi) wraz z listą nieuwzględnionych uwag. Rada miasta albo rada gminy może zdecydować o uwzględnieniu odrzuconych uwag przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta i nakazać mu powtórzenie ww. procedury w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian. Może również na tym etapie nakazać dokonanie zmian sprzecznych z uprzednio uwzględnionymi przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta uwagami.

Rada miasta albo rada gminy uchwala plan miejscowy po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, zapisanych w planie, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Następnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta przekazuje wojewodzie uchwałę o podjęciu planu miejscowego wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.

Uchwała rady gminy w sprawie zmiany planu miejscowego obowiązuje od dnia, wskazanego w uchwale jako dzień jej wejścia w życie, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia uchwały w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała ta podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.


Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może pobrać jednorazową opłatę planistyczną, jeżeli w związku z zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Wysokość takiej opłaty ustala się w planie. Jest ona określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być ona wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta stanowi dochód własny gminy.

W stosunku do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na zmianę ich przeznaczenia w planie miejscowym wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju. W dotychczasowym stanie prawnym zgoda ta była wymagana jedynie dla gruntów, których zwarty obszar przekraczał 0,5 ha. Od 26 maja 2013 roku (tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 8 marca 2013 roku o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r., poz. 503) właściciele nieruchomości o powierzchni przekraczającej 0,5 ha, którzy złożyli wnioski o zmianę przeznaczenia nieruchomości, nie mogą dokonywać podziału swoich nieruchomości na mniejsze działki bez zgody ministra właściwego do spraw rozwoju. Ponadto o przedmiotową zgodę nie może wystąpić samodzielnie właściciel nieruchomości, ale – działając w jego imieniu - wójt, burmistrz albo prezydent miasta.


Już wkrótce druga cześć artykułu poświęcona zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze poprzez ustalenie warunków zabudowy.