Zmiana funkcji usługowej budynku na mieszkalną

Teren który posiada inwestor objęty jest uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w którym to obowiązuje "nakaz przeznaczenia co najmniej 50% powierzchni parterów budynków na usługi". Inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę z zachowaniem ww. warunku. Czy inwestor może wystąpić o zmianę funkcji usługowej na mieszkalną, a jeżeli tak to do kogo ma wystąpić z takim wnioskiem i na jakiej podstawie prawnej?

Jeżeli dla danego terenu ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidują nakaz przeznaczenia min. 50% powierzchni parterów budynków na usługi, nie będzie możliwości zgodnej z prawem zmiany funkcji usługowej na mieszkalną. Z uwagi na brak precyzyjnego określenia w pytaniu stanu, na jakim znajduje się przedmiotowa inwestycja, wyjaśnienie negatywnej odpowiedzi zostanie przedstawione w 3 wariantach.

1. Inwestor nie otrzymał jeszcze pozwolenia na budowę. Inwestor może zmienić swój wniosek o pozwolenie na budowę, lecz w takiej sytuacji organ administracji architektoniczno-budowlanej odmówi wydania pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) przed wydaniem pozwolenia na budowę organ sprawdza m.in. zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek inwestora, w którym zmieni on przeznaczenie parteru w taki sposób, że nie przeznaczy min. 50% powierzchni na usługi będzie niezgodny z miejscowym planem. Projekt nie będzie mógł zostać zatwierdzony, a pozwolenie na budowę - udzielone.

2. Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę. W trakcie prowadzenia robót budowlanych istnie możliwość dokonania odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Jeśli odstępstwa są istotne, to na podstawie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego, przed ich dokonaniem inwestor powinien wystąpić do organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. Prowadząc jednak postępowanie w sprawie zmiany pozwolenia na budowę właściwy organ dokonuje tych samych czynności, co w przypadku "zwykłego" pozwolenia na budowę. W tym przypadku również powinien odmówić wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, gdyż projekt będzie niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Nadmienić należy, że w przedmiotowym przypadku planowane odstąpienie zaliczane będzie od odstępstw istotnych. Zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 6 i 7 Prawa budowlanego odstępstwo jest istotne jeśli dotyczy: zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowana zmiana przeznaczenia parteru wyczerpuje obydwa te przypadki.

3. Inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie obiektu. Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest dopuszczalna, jednak wymaga zgłoszenia w właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Do zgłoszenia tego należy dołączyć m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając na względzie, że przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania części budynku będzie niezgodna z miejscowym planem, organ powinien wnieść sprzeciw do planowanej zmiany.