Inwestor uzyskał pozwolenie na "adaptację budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe" zlokalizowanego na działce A w 2000 r. Na działce A zlokalizowany był budynek gospodarczy i budynek mieszkalny. W trakcie realizacji tej inwestycji zmieniono inwestora w 2007 r., a następnie dokonano podziału działki A tak, że budynek mieszkalny znajduje się na innej działce a budynek gospodarczy na innej. Ponadto granica między tymi działkami przebiega tak, ze budynek gospodarczy posiada obecnie otwory okienne i drzwiowe w odległości 2,9 m od granicy. W 2007 r. inwestor chce zmienić projekt zatwierdzony decyzją z 2000 r. poprzez skrócenie części budynku gospodarczego i zmianie konstrukcji dachu nad nim(roboty budowlane nie przerwano na dłużej niż 2 lata).
Czy inwestor powinien wystąpić o zmianę decyzji o pozwolenie na budowę z 2000 r. przeniesionej na nowego inwestora?
Co z projektem zagospodarowania obejmującym inną działkę (powstałą po podziale działki A) i jeśli nie spełnione są warunki techniczne w zakresie lokalizacji otworów od granicy?
Czy przy takiej zmianie organ powinien zatwierdzić nowy projekt zagospodarowania?
Na wstępie należy wyjaśnić, że w celu wykonania robót budowlanych nie objętych pozwoleniem wydanym w 2000 r. (przeniesionym w 2007 r.), inwestor powinien wystąpić o zmianę przeniesionego pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Wykonanie robót budowlanych wskazanych w pytaniu spowoduje bowiem zmianę charakterystycznych parametrów budynku: powierzchni zabudowy i długości (poprzez skrócenie budynku) i prawdopodobnie wysokości (poprzez zmianę konstrukcji dachu), co zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Następnie należy wyjaśnić, że przy stanie faktycznym przedstawionym w pytaniu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości zatwierdzenia nowego projektu zagospodarowania terenu z uwagi na fakt, że po podziale działki przedmiotowy budynek gospodarczy narusza § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Przepis ten nakazuje bowiem, aby budynek posiadający otwory okienne lub drzwiowe był usytuowany w odległości 4 m. od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Mając na względzie treść § 2 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przepisy rozporządzenia stosuje się m.in. do zmiany sposobu użytkowania budynku (w przedmiotowej sprawie - zmiana przeznaczenia z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny) należy stwierdzić, że po podziale działki i prowadzeniu robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania muszą zostać zachowane wymagania rozporządzenia.
W związku z dokonanym podziałem działki oraz zamiarem zmiany parametrów budynku, projekt zagospodarowania działki, zatwierdzony pozwoleniem na budowę stał się nieaktualny. Występując o zmianę pozwolenia na budowę inwestor powinien więc przedłożyć nowy projekt zagospodarowania działki. Mając jednak na uwadze, że budynek gospodarczy po podziale działki nie spełnia wymogu dotyczącego usytuowania ściany z oknami, inwestor powinien również przewidzieć i uwzględnić w nowym projekcie roboty budowlane polegające na zamurowaniu otworów okiennych i drzwiowych. Warunkiem jest jednak, że dopuszczalne będzie usytuowanie budynku ścianą bez otworów w odległości mniejszej niż 3 m. od granicy działki, a więc zachodzić jedna z poniższych okoliczności:
1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m. ze względu na rozmiary działki,
3. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy.
Inwestor może również spróbować złożyć wniosek do organu właściwego do zmiany pozwolenia na budowę o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, na podstawie art. 9 Prawa budowlanego. W takiej sytuacji organ występuje do Ministra Budownictwa o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów. Po uzyskaniu upoważnienia (nie musi ono nastąpić, gdyż minister uznaniowo decyduje o udzieleniu upoważnienia) organ może wydać zgodę na odstępstwo. W takiej sytuacji może się okazać, że zgoda obejmie odstępstwo nie wymagające zamurowania otworów okiennych lub drzwiowych lub tez organ wyrazi zgodę na odstępstwo pod warunkiem zamurowania otworów.
Czy inwestor powinien wystąpić o zmianę decyzji o pozwolenie na budowę z 2000 r. przeniesionej na nowego inwestora?
Co z projektem zagospodarowania obejmującym inną działkę (powstałą po podziale działki A) i jeśli nie spełnione są warunki techniczne w zakresie lokalizacji otworów od granicy?
Czy przy takiej zmianie organ powinien zatwierdzić nowy projekt zagospodarowania?
Na wstępie należy wyjaśnić, że w celu wykonania robót budowlanych nie objętych pozwoleniem wydanym w 2000 r. (przeniesionym w 2007 r.), inwestor powinien wystąpić o zmianę przeniesionego pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Wykonanie robót budowlanych wskazanych w pytaniu spowoduje bowiem zmianę charakterystycznych parametrów budynku: powierzchni zabudowy i długości (poprzez skrócenie budynku) i prawdopodobnie wysokości (poprzez zmianę konstrukcji dachu), co zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Następnie należy wyjaśnić, że przy stanie faktycznym przedstawionym w pytaniu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości zatwierdzenia nowego projektu zagospodarowania terenu z uwagi na fakt, że po podziale działki przedmiotowy budynek gospodarczy narusza § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Przepis ten nakazuje bowiem, aby budynek posiadający otwory okienne lub drzwiowe był usytuowany w odległości 4 m. od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Mając na względzie treść § 2 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przepisy rozporządzenia stosuje się m.in. do zmiany sposobu użytkowania budynku (w przedmiotowej sprawie - zmiana przeznaczenia z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny) należy stwierdzić, że po podziale działki i prowadzeniu robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania muszą zostać zachowane wymagania rozporządzenia.
W związku z dokonanym podziałem działki oraz zamiarem zmiany parametrów budynku, projekt zagospodarowania działki, zatwierdzony pozwoleniem na budowę stał się nieaktualny. Występując o zmianę pozwolenia na budowę inwestor powinien więc przedłożyć nowy projekt zagospodarowania działki. Mając jednak na uwadze, że budynek gospodarczy po podziale działki nie spełnia wymogu dotyczącego usytuowania ściany z oknami, inwestor powinien również przewidzieć i uwzględnić w nowym projekcie roboty budowlane polegające na zamurowaniu otworów okiennych i drzwiowych. Warunkiem jest jednak, że dopuszczalne będzie usytuowanie budynku ścianą bez otworów w odległości mniejszej niż 3 m. od granicy działki, a więc zachodzić jedna z poniższych okoliczności:
1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m. ze względu na rozmiary działki,
3. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy.
Inwestor może również spróbować złożyć wniosek do organu właściwego do zmiany pozwolenia na budowę o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, na podstawie art. 9 Prawa budowlanego. W takiej sytuacji organ występuje do Ministra Budownictwa o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów. Po uzyskaniu upoważnienia (nie musi ono nastąpić, gdyż minister uznaniowo decyduje o udzieleniu upoważnienia) organ może wydać zgodę na odstępstwo. W takiej sytuacji może się okazać, że zgoda obejmie odstępstwo nie wymagające zamurowania otworów okiennych lub drzwiowych lub tez organ wyrazi zgodę na odstępstwo pod warunkiem zamurowania otworów.