Zaświadczenie o samodzielności, także dla lokali garażowych

Wnioskodawca zwrócił się z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności trzech budynków garażowych. Każdy budynek składa się z kilkunastu segmentów garażowych, każdy segment posiada swój wjazd. Wnioskodawca występuje z wnioskiem o wydanie czterech zaświadczeń.

Czy można wydać takie zaświadczenie, jeżeli ustawa o własności lokali mówi o samodzielności lokalu, a nie budynku?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego mamy do czynienia z odrębnymi lokalami garażowymi, z których każdy posiada własny wjazd.

Zakładając, iż każdy ma również wyodrębnione, trwałe ściany w obrębie budynku, nie ma przeszkód do wydania przez organ zaświadczenia o samodzielności przedmiotowych lokali (w zaistniałej sytuacji 4 zaświadczeń).

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe) – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 marca 2011 r., III SA/Gd 51/11, LEX nr 1100605. Zgodnie z § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) - dalej r.w.t., za lokal użytkowy należy uważać jedno lub zespół pomieszczeń, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym lub pomieszczeniem gospodarczym.

Odrębny lokal garażowy, w tym lokal, w którym wydzielono stanowiska postojowe dla pojazdów, stanowi lokal użytkowy – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 marca 2009 r., LEX nr 512115.

Spełnienie wymagań, określonych w art. 2 ust. 2 u.w.l. stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Z powołanego przepisu wynika wprost, iż stwierdzenie przez organ w formie zaświadczenia, spełnienia wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., oznacza dokonanie oceny w oparciu o dokumentację techniczną budynku (art. 2 ust. 5 u.w.l.), a w razie jej braku – zgodnie z wymogami prawa budowlanego (art. 2 ust. 6 u.w.l.).

Zauważyć należy, iż lokal samodzielny to lokal spełniający odpowiednie wymagania budowlano-techniczne, z którego można korzystać bez potrzeby korzystania z innego samodzielnego lokalu. Najważniejsze dla możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu jest to, czy lokal spełnia wymóg samodzielności (pod względem wydzielenia trwałymi ścianami, którymi z oczywistych względów nie są doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia, i pod tym względem, że do pełnienia przypisanej mu funkcji nie wymaga korzystania z innych lokali).

W niniejszym przypadku, jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego mamy do czynienia z odrębnymi lokalami garażowymi, z których każdy posiada własny wjazd.

Zakładam, iż każdy ma również wyodrębnione, trwałe ściany w obrębie budynku. Jeżeli tak jest, w mojej ocenie nie ma przeszkód do wydania przez organ zaświadczenia o samodzielności przedmiotowych lokali (w zaistniałej sytuacji 4 zaświadczeń).