Określanie wartości rynkowej nieruchomości jest podstawowym celem wyceny. Zleceniodawca wyceny zainteresowany jest przede wszystkim jej wynikiem, czyli określoną wartością nieruchomości. Natomiast dla określenia wartości nieruchomości niezwykle ważne są przyjęte założenia, określenie czego wycena dotyczy, jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę i jak zostały ocenione przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z przepisami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub podejścia mieszanego.
Założenia ogólne i definicje
Obowiązujące przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. oraz wydanego na podstawie jej delegacji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej r.w.n.s.o.sz., przedstawiają sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny. Są one uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z tymi przepisami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia: porównawczego, podejścia dochodowego, podejścia kosztowego lub podejścia mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, przy czym wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 u.g.n.).
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n).
Procedury wskazanych w przepisach u.g.n. oraz r.w.n.s.o.sz. sposobów określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny uszczegółowione zostały w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności (...) zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych opracowała standardy zawodowe, które normują sposób postępowania dla rzeczoznawców majątkowych. Dodać należy, iż przez standardy zawodowe należy rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa.
Zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 9 grudnia 2008 r. od dnia 1 marca 2009 r. obowiązuje m.in. nota interpretacyjna NI2 – „Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości” – dalej PKZW NI 2. Należy zauważyć, że na obowiązujące Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – dalej PKZW składają się Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe, Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne.
Standardy zawodowe stanowią dla rzeczoznawców majątkowych zrzeszonych w stowarzyszeniach tworzących Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych obowiązkowe reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu regulacje tych standardów wraz z notami interpretacyjnymi (stanowiącymi uzgodnione w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zasady dobrej praktyki wykonywania zawodu) uwzględniane są przy wykonywaniu oceny operatów szacunkowych przez organizacje zawodowe zrzeszone w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>