Zasada dobrego sąsiedztwa
Organ prowadzący postępowanie WZ może wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy tylko dla takiej nowej inwestycji, która ze względu na funkcje i parametry będzie dostosowana do cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Istotne znaczenie dla realizacji tak zdefiniowanej zasady dobrego sąsiedztwa ma więc ustalenie dotychczasowego stanu zabudowy, w tym cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wszystkie powyższe dane podlegają ustaleniu w analizie urbanistyczno-architektonicznej, która choć nie wynika to wprost z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powinna zostać sporządzona przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów (wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 października 2007 r., II SA/Kr 289/05, LEX nr 394841).
Granice obszaru analizowanego
Prawidłowa realizacja zasady dobrego sąsiedztwa w dużej mierze uzależniona jest od właściwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Przepis wskazuje, co prawda, na granice minimalne, ale z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że wykraczanie poza powyższe minimum powinno być dokonywane z dużą ostrożnością. W szczególności nie jest dopuszczalne takie rozszerzanie granic obszaru analizowanego, aby tylko znaleźć działkę zabudowaną w sposób analogiczny do wnioskowanego. WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. (sygn. II SA/Bk 637/09, LEX nr 559708) ocenił, że ze względu na konieczność dostosowania nowej zabudowy do „sąsiedztwa” również w jego potocznym znaczeniu odległości wynikające z § 3 ust. 2, pomimo użycia zwrotu „w odległości nie mniejszej niż”, stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone tak, aby teren inwestycji znajdował się w centrum tego obszaru (wyrok WSA w Krakowie, sygn. II SA/Kr 188/12, LEX nr 1138573), choć nie jest konieczne, aby obszar analizowany został wyznaczony w formie koła (wyrok WSA w Gdańsku, sygn. II SA/Gd 354/11, LEX nr 899070).
Pełna treść artykułu dostępna jest w Serwisie Samorządowym>>>