Zabudowa zagrodowa to zespół budynków

Kiedy budynek jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy? Na rzucie parteru widnieje uzgodnienie z rzeczoznawcą sanitarno-higienicznym. Brak uzgodnienia ppoż.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Pytanie
Inwestor przedłożył projekt budynku biurowo-mieszkalnego w ramach istniejącej zabudowy siedliskowej. Budynek posiada wspólny przedsionek i łazienkę, pokój z aneksem kuchennym oraz dwa pomieszczenia biurowe. W opisie autor projektu umieszcza zapis: "część biurowa przeznaczona do pracy właścicieli gospodarstwa rolnego i nie będzie służyła do przyjmowania klientów". Na rzucie parteru widnieje uzgodnienie z rzeczoznawcą sanitarno-higienicznym. Brak uzgodnienia ppoż. Projektant zalicza budynek do kat. ZL-IV.
Jak należy zakwalifikować taki budynek?
Czy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy?

Odpowiedź
Zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t., zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn.. akt II OSK 1536/07, "pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza" (LEX nr 477263). Na zabudowę zagrodową składają się zatem, oprócz budynku mieszkalnego, budynki związane z obsługą rodzinnego gospodarstwa rolnego: gospodarcze, inwentarskie itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 lipca 1998 r., sygn.. akt II SA 713/98, LEX nr 41767). Budynek o funkcji biurowej nie mieści się w pojęciu tak rozumianej zabudowy zagrodowej.

Uzasadnienie
W myśl przepisu art. 2 ust. 1 w związku z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - dalej u.p.r., za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki nie posiadającej osobowości prawnej. Z powyższym przepisem koresponduje art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - dalej u.k.u.r., w którym gospodarstwo rolne określono jako gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Zgodnie zaś z art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Z kolei "rodzinne gospodarstwo rolne", zdefiniowano w art. 5 ust. 1 pkt 1 i 2 u.k.u.r. jako gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Warto dodać, że w myśl art. 6 ust. 1 u.k.u.r., za rolnika indywidualnego, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r., uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten czas osobiście to gospodarstwo. Obowiązujące przepisy prawa nie zawierają natomiast legalnej definicji zabudowy zagrodowej. Definicję tego pojęcia można znaleźć jedynie w § 3 pkt 3 r.w.t. Zgodnie z powyższym przepisem zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych. W wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn.. akt II OSK 1536/07, Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie zwrócił uwagę, że wobec braku ustawowej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej, należy dokonywać wykładni językowej tego pojęcia, odwołując się do terminów słownikowych. Sąd stwierdził zatem, że "pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza" (LEX nr 477263). Niemniej jednak, zarówno oparcie się o zalecaną przez Naczelny Sąd Administracyjny wykładnię językową, jak i o definicję zawartą w § 3 pkt 3 r.w.t., prowadzi do wniosku, że na zabudowę zagrodową składają się, oprócz budynku mieszkalnego, budynki związane z obsługą rodzinnego gospodarstwa rolnego: gospodarcze, inwentarskie itp. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 lipca 1998 r., sygn.. akt II SA 713/98, LEX nr 41767). Budynek o funkcji biurowej nie mieści się w pojęciu tak rozumianej zabudowy zagrodowej. Należy przy tym zauważyć, że w przepisie § 3 pkt 6 r.w.t. zaznaczono, że budynek biurowy uznaje się za budynek użyteczności publicznej.
 

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .