Własność jest jedną z podstaw demokratycznego i praworządnego państwa, a jej ochrona jednym z podstawowych zadań państwa. Własność jest wartością chronioną konstytucyjnie. Zgodnie z art. 64 Konstytucji RP każdy ma prawo do własności, własność oraz inne prawa majątkowe podlegają takiej samej dla wszystkich ochronie prawnej. Ograniczenie tego prawa może wynikać tylko i wyłącznie z ustawy i tylko w zakresie w jakim nie narusza istoty prawa własności.

W związku z dynamicznym rozwojem infrastruktury coraz częściej spotykamy się z przypadkami ograniczeń w korzystaniu z własnej nieruchomości. Może to wynikać m.in. z braku możliwości dochowania odpowiednich standardów środowiska mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technologicznych, technicznych i organizacyjnych, w konsekwencji czego wprowadza się obszar ograniczonego użytkowania - nazywany dalej w skrócie OOU.

Obszar ograniczonego użytkowania

Obszar ograniczonego użytkowania to prawnie wyznaczony teren, na który oddziałuje okoliczny zakład lub inny podobny obiekt np. oczyszczalnia ścieków, składowisko odpadów komunalnych, trasa komunikacyjna, lotnisko, linia/stacja elektroenergetyczna.

W zależności od źródła, które wpływa na ograniczone użytkowanie nieruchomości możemy mieć do czynienia z wpływem na jakość powietrza, hałasem lub wytwarzaniem pola elektromagnetycznego. Na obszarze ograniczonego użytkowania zgodnie z prawem dopuszczalne normy emisyjne mogą być przekraczane.

Obszar ograniczonego użytkowania tworzy się na mocy art. 135 ustawy z dnia 27 kwietnia 2007r. prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2013r. poz. 1232) aktem prawa miejscowego - uchwałą rady powiatu lub sejmiku województwa. Uchwała taka wchodzi w życie po upływie czternastu dni od jej ogłoszenia. Określa się w niej: granice obszaru, ograniczenia w zakresie przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów objętych obszarem.

Ograniczenia na terenie obszaru ograniczonego użytkowania

Konkretne ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości są odmiennie ustalane dla poszczególnych OOU. Najczęściej jednak w obszarze ograniczonego użytkowania zabrania się przeznaczenia nowych terenów pod budowę szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży oraz pod strefy ochronne „A” uzdrowisk. Zabrania się budowy domów jednorodzinnych czy zmiany funkcji budynków. W nowoprojektowanych budynkach nakłada się wymóg zapewnienia odpowiedniej izolacyjności akustycznej ścian.

W każdym przypadku trzeba szczegółowo zapoznać się z uchwałą ustanawiającą obszar ograniczonego użytkowania, gdyż ich postanowienia mogą się od siebie różnić i w odmienny sposób regulować sytuację osób znajdujących się na OOU.

I tak dla przykładu można porównać zapisy dwóch uchwał - jednej dotyczącej warszawskiego lotniska Chopina a drugiej dotyczącej poznańskiego lotniska Ławica.

W Warszawie obszar ograniczonego użytkowania podzielono na dwie strefy Z1 oraz Z2.

W strefie Z 1:

  • a) zakazano przeznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, mieszkaniowo-usługową, zagrodową, zamieszkania zbiorowego, związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitale i domy opieki społecznej,
  • b) zabroniono lokalizowania budynków o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo - usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,
  • c) zakazano zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji mieszkaniowej, mieszkaniowo-usługowej, zagrodowej, zamieszkania zbiorowego, szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży;

W strefie Z2:

  • a) zakazano przeznaczania terenów pod szpitale i domy opieki społecznej oraz pod zabudowę związaną ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,
  • b) zakazano lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej oraz o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży,
  • c) zakazano zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcjach związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, szpitali i domów opieki społecznej.

W Poznaniu natomiast obszar podzielono na strefę zewnętrzną i wewnętrzną.

W strefie zewnętrznej:

  • a) zabroniono budowy nowych szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.
  • b) dopuszczono rozbudowę, odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.
  • c) zabroniono tworzenia stref ochronnych „A” uzdrowisk.

W strefie wewnętrznej:

  • a) zabroniono budowy nowych szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.
  • b) dopuszczono rozbudowę, odbudowę oraz nadbudowę istniejących szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży.
  • c) zabroniono tworzenia stref ochronnych „A” uzdrowisk.
  • d) dopuszczono lokalizowanie zabudowy mieszkaniowej, pod warunkiem zapewnienia właściwego komfortu akustycznego w pomieszczeniach wymagających komfortu akustycznego.

Odszkodowania z tytułu ustanowienia OOU

Podstawę do ubiegania się o odszkodowanie z tytułu szkody spowodowanej ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania stanowi artykuł 129 p.o.ś. w związku z art. 136 ust. 2 p.o.ś. W tej kwestii wypowiedział się również Sąd Najwyższy w wyroku z 25.2.2009 r., II CSK 546/08, Biul. SN Nr 7/2009, MoP Nr 12/2010.

Właściciel nieruchomości znajdującej się na obszarze ograniczonego użytkowania może wystąpić o:

  • wykup nieruchomości;
  • odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości; w związku z ograniczeniami w ich użytkowaniu oraz ograniczeniami w ich rozbudowie
  • roszczenia o poprawę komfortu akustycznego.

Roszczenia te są rozłączne, więc można żądać albo wykupu albo odszkodowania. Jest to zależne do decyzji właściciela, czy chce pozostać na nieruchomości, która znalazła się w OOU oraz od tego czy w uchwale zamieszczono odpowiednie zapisy o ograniczeniach dotyczących budowy i rozbudowy nieruchomości.

Wykupu można żądać, gdy korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub w sposób istotny ograniczone w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Bardzo istotne od strony praktycznej jest oszacowanie szkody oraz momentu, w którym powstała. Wysokość szkody będzie określana na moment jej powstania. Ustalając wysokość szkody, która podlegać będzie rekompensacie przyjmuje się, że: "1. Wykładnia art. 129 p.o.ś. daje podstawę do przyjęcia, że znajdzie on zastosowanie do szkody obejmującej obniżenie wartości nieruchomości, jeśli dojdzie do ważnego i rzeczywistego uszczuplenia zakresu i sposobu dotychczasowego korzystania z nieruchomości lub zmuszenia właściciela do zmiany dotychczasowego jej przeznaczenia. 2. Uregulowanie art. 129 p.o.ś. obejmuje szkodę, którą można ocenić już w momencie opublikowania aktu normatywnego zawierającego ograniczenia lub w krótkim okresie jego obowiązywania. Nie wyłącza jednak prawa dochodzenia roszczeń powstałych w następstwie wprowadzonych ograniczeń, które nastąpią bez związku z treścią tych ograniczeń, ale z działalnością podmiotu, na którego rzecz ograniczenie nastąpiło, na co wskazuje odesłanie do przepisów Kodeksu cywilnego w art. 322 p.o.ś." (wyrok SN z dnia 25 lutego 2009 r., II CSK 565/08, LEX nr 528219).

Roszczenia o wykup nieruchomości lub odszkodowanie kieruje się do podmiotów, których działalność spowodowała ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, czyli do właścicieli, zarządców zakładów, oczyszczalni ścieków, składowisk odpadów, kompostowni, trasy komunikacyjnej, lotniska, instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej itp.

Termin dochodzenia roszczeń

Możliwość występowania z roszczeniami została czasowo ograniczona. Pozwy można składać tylko przez dwa lata od wydania decyzji o ustaleniu obszaru ograniczonego użytkowania. Obecnie sądy stosują praktykę, że dla zachowania terminu wystarczy tylko poinformowanie strony o swoich roszczeniach. Jednak złożenie pozwu w sądzie daje stu procentową pewność zachowania terminu, na wypadek gdyby powyższa linia orzecznicza sądów uległa zmianie.

Podmioty mogące ubiegać się o odszkodowanie

W pierwszej kolejności prawo dochodzenia rekompensaty z tytułu ustanowienia OOU przysługuje właścicielowi nieruchomości. Art. 129 ust. 3 p.o.ś. rozszerza jednak katalog uprawnionych podmiotów o użytkowników wieczystych oraz podmioty którym przysługuje prawo do nieruchomości. Zdaniem literatury do podmiotów tych mogą być zaliczeni użytkownicy nieruchomości oraz osoby posiadające prawo dożywocia w znaczeniu art. 910§ 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2014r. poz.121). Można spotkać się także z poglądami, że prawo dochodzenia odszkodowania mają osoby długotrwale przebywające na terenie OOU. Argumentuje się to faktem, iż również one są narażone na negatywne oddziaływanie zakładu lub innego obiektu. To oddziaływanie także u tych osób może wywoływać negatywne skutki np. w postaci choroby.

Wysokość odszkodowań

Wysokość odszkodowania naliczana jest dla każdej nieruchomości oddzielnie i trudno określić jaka będzie w danym przypadku. Uzależnione to może być od konkretnego położenia na obszarze uznanym za obszar o ograniczonym użytkowaniu, ilości oraz kosztów prac potrzebnych do zapewniania odpowiedniego poziomu hałasu w nieruchomości, wartości nieruchomości (co jest uzależnione np. od położenia w różnych rejonach kraju). Co oczywiste, im bliższe sąsiedztwo zakładu lub innego obiektu mającego negatywny wpływ na jakość życia na danym terenie, tym zwiększona uciążliwość takiego sąsiedztwa i możliwość uzyskania większego odszkodowania. Koszty prac mogą być uzależnione od wieku budynku i technologii w jakiej powstał. Budynki starsze mogą wymagać większej ingerencji, natomiast w budynkach nowszych koszt prac może być wyższy. Stopień zmniejszenia wartości nieruchomości oblicza się uwzględniając średnią cenę rynkową na danym terenie i ustalając procent jaki nieruchomość straciła na wartości.

Jako przykłady można podać:

W sprawach toczonych przeciwko lotnisku Balice wartość dochodzonych roszczeń waha się od kilkunastu do 300 tysięcy złotych. Wojskowy Zarząd Infrastruktury w okresie od 1 stycznia 2006r. do 30 września 2009r. wypłacił w związku z postępowaniami toczonymi w sprawie obszaru ograniczonego użytkowania zlokalizowanego wokół lotniska Poznań- Krzesiny, odszkodowania na kwotę 2.007.600 zł. Liczba roszczeń w kolejnych latach stale wzrastała. Łącznie wpłynęły 1.502 wezwania sądowe. Dotyczące odszkodowań na kwotę 257.692.500 zł oraz wykup nieruchomości o łącznej wartości 24.180.400 zł.

W ostatnim wyroku sąd okręgowy w Krakowie przyznał odszkodowanie w wysokości 170 tys. zł co stanowiło połowę żądań powódki. Na terenie Krakowa do sądu trafiło ok. 60 podobnych pozwów a możliwe, że ostatnio zapadły wyrok ośmieli kolejne osoby, które zgłosiły swoje roszczenia ale wstrzymały się jeszcze z wystąpieniem na drogę sądową.

Dla sądów polskich są to sprawy stosunkowo nowe i nie wypracowano jeszcze w tym temacie jednej spójnej linii orzeczniczej. Jako przykład można natomiast przedstawić sądy niemieckie, które wypracowały specjalną metodę obliczania odszkodowań uzależnioną od nasilenia hałasu.

Co należy zrobić przed procesem odszkodowawczym

Po pierwsze należy przygotować dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (wyciąg z księgi wieczystej, akt notarialny) oraz dokumenty dotyczące sposobu zagospodarowania nieruchomości (wypis, wyrys z rejestru gruntów lub studium). Bardzo istotnym jest upewnienie się czy nieruchomość leży w obszarze ograniczonego użytkowania. Z reguły dokładna mapa lub spis nieruchomości stanowi załącznik do uchwały.

Następnie należy wezwać do dobrowolnego spełnienia żądania wykupu lub wypłaty odszkodowania. W takim wezwaniu należy wskazać konkretnie tytuł odszkodowania, przedmiot, zakres, cenę wykupu lub kwotę odszkodowania oraz wyznaczyć termin na ustosunkowanie się drugiej strony. W przypadku braku odpowiedzi lub negatywnej odpowiedzi należy sprawę skierować na drogę sądową.