Wydzielenie działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nie jest sprzeczne z miejscowym planem tylko ze względu na linię zabudowy

Brak jest argumentów, by uznać, że podział nieruchomości poprzez wydzielenie działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej był sprzeczny z miejscowym planem tylko ze względu na wyznaczoną w tym planie obowiązującą linię zabudowy.Pytanie pochodzi z programuSerwis Budowlany.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza teren objęty wnioskiem o podział nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i wyznaczył obowiązującą linię zabudowy - 5 m od linii rozgraniczającej układ komunikacyjny.

Właściciel nieruchomości złożył wniosek o podział, zgodnie z którym jedna działka gruntu będzie miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a druga działka pośredni - poprzez drogę służebną. W tej sytuacji tylko dla działki bezpośrednio położonej przy drodze mpzp wyznaczył linie zabudowy. Druga wydzielona działka gruntu tych linii nie posiada.

Czy w takiej sytuacji bez wyznaczonych przez mpzp linii zabudowy będzie możliwa zabudowa wydzielonej działki?

Czy w takiej sytuacji można mówić o zgodności podziału z mpzp?

Odpowiedź

Brak jest argumentów, by uznać, że podział nieruchomości poprzez wydzielenie działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej był sprzeczny z miejscowym planem tylko ze względu na wyznaczoną w tym planie obowiązującą linię zabudowy.

Uzasadnienie

Obowiązujące przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.) - dalej u.p.z.p. nie definiują pojęcia "linia zabudowy". Zobowiązują jednak do określenia tej linii zarówno w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p.) jak i w decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 7 pkt 1 u.p.z.p.). Istnieją silne argumenty przemawiające za tym, by pojęcie "linia zabudowy" rozumieć tak samo zarówno w przypadku miejscowych planów, jak i decyzji o warunkach zabudowy – zważyć trzeba jednak także, że w przypadku miejscowych planów możliwe jest zawarcie w tekście planu definicji tego pojęcia (a tym samym również wprowadzenie określonych wyjątków na potrzeby konkretnego terenu). W przypadku ustalenia linii zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy obowiązujące przepisy takiej możliwości nie dają.

Przepis art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. wskazuje jedynie, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo m.in. "linie zabudowy". Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wsprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587) - dalej r.p.m.p.z.p. w § 7 pkt 8 wskazuje jedynie, że Projekt rysunku planu miejscowego powinien zawierać "linie zabudowy".

Na gruncie powołanego przepisu u.p.z.p. sądy administracyjne stwierdzają m.in., że:

- "To, czy lokalny normodawca użyje linii zabudowy nieprzekraczalnej, czy obowiązującej, pozostawiono jego uznaniu. Nie jest konieczne określanie nieprzekraczalnej linii zabudowy, jeżeli i tak z innych przepisów powszechnie obowiązujących wynika, że określonej granicy zabudowa nie będzie mogła przekroczyć" (wyrok NSA z dnia 6 września 2012 r., II OSK 1343/12, LEX nr 1251795).

- "Bezwzględny wymóg określenia linii zabudowy dotyczy jedynie terenów przylegających do dróg publicznych. W innych przypadkach obowiązek ten będzie miał charakter względny. Plan miejscowy winien zawierać obligatoryjnie tylko te ustalenia przewidziane w art. 15 ust. 2 u.p.z.p., jeżeli w terenie objętym planem powstają okoliczności faktycznie uzasadniające takie ustalenia." (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 20 grudnia 2011 r., II SA/Bk 692/11, LEX nr 1152457).

Pytanie pochodzi z programu  Serwis Budowlany .

@page_break@


 

- "Z treści art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. nie wynika obowiązek ustalenia przebiegu linii zabudowy dla każdej działki budowlanej leżącej na terenie objętym planem. Obowiązek taki w szczególności nie istnieje w stosunku do działek, które nie przylegają do terenów przeznaczonych w planach miejscowych pod realizację dróg publicznych, a skomunikowane są tylko z drogą publiczną poprzez drogę wewnętrzną." (wyrok NSA z dnia 9 maja 2008 r., II OSK 45/08, LEX nr 497582).

- "Linia zabudowy może pełnić funkcję nakazu realizacji obiektu wzdłuż takiej linii, ale linia taka może też pełnić rolę oddzielającą teren wolny od zabudowy od terenu, na którym zabudowa jest przewidziana, stanowiąc wyłącznie granicę nieprzekraczalnej zabudowy." (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 3 października 2011 r., II SA/Gl 367/11, LEX nr 1152527).

- "Wymóg określenia linii zabudowy (art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p.), nie może być rozumiany jako bezwzględny dla sytuowania obiektów od strony wszystkich dróg publicznych." (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2011 r., II SA/Gl 1193/10, LEX nr 1127523).

Nie ma w orzecznictwie na gruncie art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. dyskusji na temat "wtórnej" linii zabudowy. Problem ten dotyczył dotychczas wyłącznie linii zabudowy wyznaczanej w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - dalej r.w.n.z. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich", a jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako "kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego". W orzecznictwie wskazano, że z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. można wywieść pogląd, iż linia zabudowy, którą ma ustalić organ administracji w decyzji o warunkach zabudowy, to linia wyznaczana na działce od strony drogi publicznej, to jest od frontu działki - nie ma podstaw prawnych do formułowania poglądu, iż organ administracji ma obowiązek wyznaczyć drugą, wewnętrzną linię zabudowy (wyrok NSA z dnia 4 marca 2011 r., II OSK 406/10, LEX nr 1080273). W wyroku tym NSA wywodził: "Z § 4 rozporządzenia (...) istotnie wynika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Z rozporządzenia tego nie wynika oczywiście wprost, że linia zabudowy to wyłącznie linia od frontu działki. Wykładni tego przepisu należy jednak dokonywać w powiązaniu z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Pozwala to wówczas, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wykazać, iż wolą ustawodawcy było, by linia zabudowy wyznaczana była wyłącznie od strony drogi publicznej. W ten sposób następuje bowiem określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi publicznej, z jednoczesnym zachowaniem ustawowego wymogu kontynuacji parametrów zagospodarowania terenu, wynikających z usytuowania zabudowy względem drogi publicznej na działkach sąsiednich. Nie można oczywiście wykluczyć, że zaistnieje potrzeba wyznaczenia dwóch linii zabudowy na przykład wówczas, gdy działka jest działką narożną i graniczy z dwiema drogami. W takiej sytuacji uzasadnionym byłoby wyznaczenie linii zabudowy na działce w odniesieniu do obydwu dróg, a nie tylko w stosunku do jednej."

Jak wynika z powyższego, linia zabudowy wyznaczana jest zasadniczo wobec działek przylegających do dróg publicznych.

W obydwu przypadkach powstaje pytanie, czy określenie obowiązującej linii zabudowy sprawia, że nie jest możliwa zabudowa działek nie przylegających do drogi publicznej. Wniosku takiego nie można wysnuć z przepisów ustawy. Nie pozwala na to także ratio legis omawianych regulacji, tj. ochrona ładu przestrzennego.

Jak się więc wydaje, brak jest argumentów by uznać, że podział nieruchomości w sposób opisany w pytaniu jest sprzeczny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .