Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, którego fragment pozwalam sobie zacytować: "Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej". Uzasadnienie faktyczne: "Sąd Apelacyjny odwołał się do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu uchwały z dnia 24 listopada 2006 r. (III CZP 97/06, Biul. SN 2006, nr 11), z którego wynika, iż zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólnoty (art. 1 ust. 1 i art. 22 tej ustawy). Inne zobowiązania nie mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza ustawowo określony zakres zdolności prawnej wspólnoty. Powołał się także na orzecznictwo sądów apelacyjnych i poglądy wypowiadane w piśmiennictwie".


Czy wspólnota mieszkaniowa, będąca podmiotem prawa cywilnego, może być stroną umowy najmu nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy?
Jak zinterpretować wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08?

Odpowiedź


Wspólnota może być stroną umowy najmu nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy pod warunkiem, że nieruchomość ta będzie potrzebna wspólnocie dla prawidłowego wykonywania przez nią swoich obowiązków.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 6 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z powyższego wynika, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych, a zatem może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek), jednak w skład tego majątku mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną - por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, LEX nr 658169. W ww. wyroku stwierdzono, że niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), czy też przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2 u.w.l.) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną – por. też uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, LEX nr 323147, wyrok z 8 października 2008 r., V CSK 143/08, LEX nr 485919.


Zauważyć należy, iż w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego ostatniego przypadku należy jednak konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty) – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12, LEX nr 1375304. Zgodnie z poglądami wyrażanymi w piśmiennictwie, jeżeli wspólnota mieszkaniowa uznaje za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków np. wynajęcie lokalu lub nabycie jego własności to, po uzyskaniu uchwały podjętej na podstawie art. 23 u.w.l. wyrażającej zgodę właścicieli oraz udzielającej stosownego pełnomocnictwa, zarząd dokonuje czynności, w której wyniku wspólnota staje się uprawniona z tytułu najmu lub właścicielem lokalu – por. Kamińska Karolina artykuł NPN.2012.4.37 Status prawny wspólnoty mieszkaniowej. Teza nr 2, LEX nr 170731/2.



Analizując powyższe stwierdzić więc należy, iż wspólnota może być stroną umowy najmu nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy pod warunkiem, że nieruchomość ta będzie potrzebna wspólnocie dla prawidłowego wykonywania przez nią swoich obowiązków.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .