Co by się stało, gdyby wszyscy, którzy przekształcili lokale we własność wystąpili ze spółdzielni i pozostał tylko ten jeden spółdzielca? Czy można przeprowadzić likwidację spółdzielni mieszkaniowej, w której dla 1 lokalu ustalone jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (pozostałe lokale zostały wyodrębnione w oddzielną własność)? W jaki sposób można zmusić osobę posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, do jego przekształcenia w odrębną własność?

Odpowiedź

Nie można zmusić osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do jego przekształcenia w odrębną własność.

Uzasadnienie
Nie można zmusić osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do jego przekształcenia w odrębną własność. Przepisart. 26 ust. 1 ustawy dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m., stanowi wprost, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali– dalej u.w.l., niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.

Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege dopiero w sytuacji, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali (por. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe, Komentarz, 4 wydanie, s. 262). Wprowadzenie ww. przepisu art. 26 ust. 1 u.s.m. wiąże się z faktem, że własność lokali w zasobach spółdzielni mieszkaniowej może być przenoszona na inne osoby, a właściciele takich lokali nie muszą być członkami spółdzielni. Wówczas nie ma już zasobów spółdzielczych i stosowanie przepisów u.s.m. nie powinno mieć już zastosowania. Tak więc momentem decydującym o zastosowaniu u.w.l. jest wyodrębnienie z zasobów mieszkaniowych spółdzielni ostatniego mieszkania.

Z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia na członka spółdzielni lokalu w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej (współwłasność w częściach ułamkowych – art. 3 ust. 3 u.w.l.) obejmującej grunt, części budynków oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 u.w.l.); ma ona charakter przymusowy i co do zasady nie podlega zniesieniu, o jakim mowa w art. 210 k.c., dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.).

Zarząd takimi nieruchomościami wspólnymi jest wykonywany ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową jako zarząd ustawowy, zwany inaczej zarządem przymusowym choćby pozostali współwłaściciele, a więc właściciele wyodrębnionych lokali nie byli członkami tej spółdzielni.