Wprowadzenie
Z mocy art. 331 Kodeksu cywilnego, do wspólnoty mieszkaniowej stosuje się przepisy o osobach prawnych, w zakresie nieuregulowanym w ustawie o własności lokali. Przepis ten stanowi, iż do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. W szczególności znaczenie będzie miał zapis art. 38 k.c.: osoba prawna (tu wspólnota) działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.
Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej przez dłuższy czas budził wątpliwości. Spór dotyczył kwalifikacji wspólnoty jako jednostki organizacyjnej i był w znacznej mierze związany ze sporem co do istnienia tzw. ułomnych osób prawnych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. akt IV CK 474/04). Nie wszyscy przedstawiciele doktryny zgadzali się z twierdzeniem, iż art. 331 k.c. dotyczy wspólnoty mieszkaniowej. Większość jednak opowiedziała się za stanowiskiem, zgodnie z którym wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną w rozumieniu art. 331 k.c. Sąd Najwyższy zwracał uwagę, że za takim stanowiskiem przemawia uzasadnienie do projektu nowelizacji kodeksu cywilnego, z którego wynika wyraźnie taka intencja ustawodawcy. Obecnie kwestia ta nie budzi już kontrowersji. Konsekwencją uznania, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 331 k.c., jest przyznanie jej jednoznacznie statusu tzw. ułomnej osoby prawnej.
Mówiąc o wspólnocie mieszkaniowej należy też pamiętać, że - w przeciwieństwie do typowych osób prawnych, jakimi są przykładowo spółki prawa handlowego czy spółdzielnie mieszkaniowe - wspólnoty mieszkaniowe nie powstają z woli jej członków, lecz z mocy samego prawa. Wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 33/05).
Z chwilą prawnego wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu art. 46 k.c. pojawia się też pojęcie nieruchomości wspólnej. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. akt IV CK 474/04). Zatem to fakt wyodrębnienia lokalu przesądza o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. Przyjęcie przez wspólnotę mieszkaniową dokumentu regulującego zasady jej funkcjonowania (na przykład statutu) następuje dopiero wówczas, gdy sama wspólnota mieszkaniowa jako odrębny byt prawny już istnieje. Innymi słowy, przyjęcie statutu nie powołuje do życia wspólnoty mieszkaniowej, lecz może jedynie określać reguły funkcjonowania tego powstałego z mocy samego prawa podmiotu.
Sposób reprezentacji wspólnoty będzie wynikał z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., tj. z przyjętego sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 u.w.l.).
(...)
Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>