Organ nie bada wartości merytorycznej opinii, ale jej elementy formalne, jak np. sporządzenie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, czy też uwzględnienie wszystkich elementów wymaganych przepisami prawa.
Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 810/14.
Wójt Gminy ustalił w stosunku do Pana Z. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu nieruchomości, który nastąpił w związku ze stworzeniem warunków przyłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej, którą gmina zrealizowała ze środków własnych. Właściciel nieruchomości wniósł o uchylenie decyzji, wskazując, że zarówno wójt, jak i rzeczoznawca zlekceważyli wybudowanie obwodnicy, co w jego ocenie miało największy wpływ na wartość nieruchomości, bowiem zwiększyło natężenie hałasu w okolicy działki. Tym samym sporządzenie operatu tylko z tytułu budowy kanalizacji nie było prawidłowe. Dodatkowo skarżący wskazał, że istnieje również negatywny skutek budowy kanalizacji w postaci utrzymującego się fetoru.
SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zakwestionowało zarzuty Pana Z. twierdząc, że dzięki obwodnicy miejscowość zyskała korzystne połączenie komunikacyjne. Rzeczoznawca nie uwzględniła jednak tego aspektu w operacie, ponieważ przedmiotem szacowania był wzrost wartości w związku z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. Rzeczoznawca nie stwierdziła również występowania żadnych odczuwalnych zapachów związanych z istnieniem kanalizacji w rejonie działki.
Pan Z. skierował sprawę do Sądu, który dopatrzył się istotnych wad decyzji obu organów. Najważniejszą był brak właściwej oceny przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Dokonano nieprawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, a to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, w związku z czym ocena wartości dowodowej tej opinii , jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, należy do obowiązków organu orzekającego. Organ ma też obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Nie oznacza to, że organ powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Nie dysponuje on wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły. Jest jednak zobowiązany do formalnej oceny operatu, czyli zbadania, czy został on sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, czy zawiera niezbędne według przepisów prawa elementy, czy nie zawiera braków, które powinny zostać uzupełnione. Tylko taka pomyślna weryfikacja pozwala nadać operatowi wartość dowodową. W postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeśli jest nim opinia wymagająca wiadomości specjalnych.
Sąd wskazał też na luki w sporządzonym operacie. Należą do nich przede wszystkim: brak odległości pomiędzy nieruchomością a siecią kanalizacji sanitarnej oraz informacji o warunkach podłączenia nieruchomości do urządzeń. Sądu nie przekonała również argumentacja, że uwarunkowania komunikacyjne, a przede wszystkim wybudowanie obwodnicy, nie były istotne dla stanu nieruchomości i że okoliczność ta była obojętna dla wyceny nieruchomości. Ważnym był również zarzut nadmiernego hałasu zgłaszanego przez właściciela nieruchomości. Nie jest bowiem wykluczone, że dla potencjalnych nabywców nieruchomości hałas ten będzie miał największe znaczenie, a możliwość podłączenia do kanalizacji będzie drugorzędna.
Na tej podstawie Sąd uchylił decyzje organów obu instancji i zobowiązał organ do uwzględnienia poruszonych w uzasadnieniu aspektów przy ponownym rozpoznawaniu sprawy.