Czy w związku z tym powinien on otrzymać decyzję o rozbiórce obiektu jako jej adresat, czy w ogóle nie powinien jej otrzymywać, a nową i jedyną stroną jest nowy właściciel?

Odpowiedź

Organ przed wydaniem nakazu rozbiórki powinien obecnego właściciela poinformować o decyzjach wydanych w sprawie budynku i skutkach niewpłacenia opłaty legalizacyjnej przez inwestora (poprzedniego właściciela nieruchomości).

W orzecznictwie sądów administracyjnych jednolicie przedstawia się pogląd dotyczący ujęcia stron postępowania w przypadku kiedy nakaz organu nadzoru wydany na podstawie przepisów art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. kierowany jest do inwestora obiektu budowlanego, który nie jest właścicielem nieruchomości. Przyjmuje się w takiej sytuacji, że właściciel powinien być stroną tego postępowania (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 maja 2011 r., II SA/Kr 1468/10). Zdaniem odpowiadającego nawet w przypadku nałożenia nakazu na właściciela nieruchomości niebędącego inwestorem, decyzja powinna zostać doręczona także inwestorowi obiektu.

Stanowiska sądów administracyjnych w sprawie dotyczącej wyboru adresata nakazu organu nadzoru budowlanego w przypadku, gdy inwestor obiektu nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, na której znajduje się obiekt objęty postępowaniem organu - są podzielone.
Z punktu widzenia organu, którego obowiązkiem jest podjęcie działań zmierzających do doprowadzenie do wykonania obowiązku nałożonego decyzją, bardziej efektywne możliwości domagania się wykonania obowiązku będą w przypadku nałożenia nakazu na aktualnego właściciela nieruchomości. Jeśli nakaz zostanie skierowany do inwestora nieposiadającego praw do nieruchomości, może on usprawiedliwiać się brakiem możliwości wykonania nakazu z powodu braku zgody właściciela na wstęp na nieruchomość i niewyrażeniem przez właściciela zgody na wykonanie obowiązku. Zadaniem organu powinien być taki wybór adresata nakazu, który umożliwi mu wykonanie nałożonego obowiązku. Zdaniem odpowiadającego bardziej skuteczne będzie w takiej sytuacji kierowanie nakazu do aktualnego właściciela nieruchomości. Taki tryb postępowania będzie miał uzasadnienie w konstrukcji zasady następstwa prawnego oraz instytucji odnoszącej się do wad prawnych nieruchomości. Właścicielowi nieruchomości zobowiązanemu do wykonania nakazu, w przypadku niepoinformowania go o wadach prawnych (zatajenie warunku nałożonego w decyzji przez organ) przez zbywcę będzie przysługiwało roszczenie, które może być dochodzone w postępowaniu przed sądem powszechnym.@page_break@

W ocenie odpowiadającego dokonanie właściwego wyboru podmiotu, będzie wiązało się z przeprowadzeniem przez organ nadzoru budowlanego dokładnej oceny sytuacji w sprawie. Każde z dwóch rozwiązań może być prawidłowe w zależności od stanu faktycznego sprawy.

Przykład

Orzeczenia wywodzące, że nakaz kierowany powinien być do inwestora nieposiadającego praw do nieruchomości:
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 kwietnia 2011 r., II OSK 576/10: "W pewnych okolicznościach nakaz rozbiórki może zostać skierowany do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której zrealizowano obiekt budowlany. (...) Zgodnie z treścią art. 52 ustawy Prawo budowlane inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51. Wskazany przepis określa więc wprost podmioty zobowiązane do dokonania czynności nakazanych decyzjami m.in. o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Skonstruowanie tego przepisu na zasadzie alternatywy pozwala na wysunięcie wniosku, że w pewnych sytuacjach zobowiązanym do likwidacji samowoli budowlanej będzie inwestor niebędący jednocześnie właścicielem nieruchomości. W orzecznictwie podkreśla się wręcz, że w pierwszej kolejności nakaz rozbiórki powinien być skierowany do inwestora, który jest sprawcą samowoli budowlanej" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2000 r. II SA/Ka 2059/98, niepubl.). Nie ulega również wątpliwości, że pojęcie inwestora w rozumieniu art. 52 Prawa budowlanego oznacza w istocie sprawcę samowoli budowlanej, tym bardziej, iż rozbiórka obiektu budowlanego jest w istocie likwidacją stanu niezgodnego z prawem. Pogląd, że w pewnych okolicznościach nakaz rozbiórki może zostać skierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której zrealizowano obiekt budowlany wyrażony już został w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2001 r. SA/Rz 597/2000 "(...). W takim bowiem przypadku nałożenie nakazu rozbiórki na właściciela nieruchomości byłoby dla właściciela nieruchomości nieuzasadnionym obciążeniem, narażałoby go na koszty i dolegliwą procedurę, stanowiłoby również nieuzasadnione zwolnienie od takiego obowiązku inwestora, który działał w warunkach samowoli budowlanej i to on powinien ponieść wszystkie niedogodności związane z wykonaniem rozbiórki. Wbrew opinii autora skargi kasacyjnej, sam fakt, iż skarżący nie legitymuje się tytułem prawnym do nieruchomości nie oznacza jeszcze, iż nie można skierować do niego decyzji nakazującej rozbiórkę, a nadto, iż powodowałoby to, że decyzja jest niewykonalna. Skoro bowiem, jak wykazano w postępowaniu administracyjnym, skarżący wykonał roboty budowlane w postaci budowy garażu typu "blaszak", to uzasadnionym jest skierowanie do niego nakazu likwidacji stanu niezgodnego z prawem".

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 21 października 2008 r., II SA/Ol 583/08: "Inwestor, który bez zgody właściciela nieruchomości dobudował do niej samowolnie wiatrołap, jest stroną, wobec której należy wydać nakaz rozbiórki, bez względu na to, że nie posiada on tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością. (...) Błędne jest przekonanie skarżącego, iż adresatem nakazu rozbiórki może być tylko właściciel nieruchomości. Wyjaśnić należy przede wszystkim, na co także zwrócił uwagę organ odwoławczy, że przesłanki orzeczenia rozbiórki obiektu budowlanego określone zostały w art. 48 wskazanej ustawy. Z treści tego unormowania nie wynika, aby prawo innej osoby do nieruchomości, nie będącej inwestorem, mogło przesądzać w sensie pozytywnym, czy też negatywnym o rozstrzygnięciu w przedmiocie rozbiórki obiektu budowlanego. Jedyną i konieczną przesłanką wydania nakazu rozbiórki obiektu budowlanego jest stwierdzenie jego wybudowania bez wymaganego pozwolenia na budowę. Z dyspozycji art. 52 omawianej ustawy wynika natomiast, że w pierwszej kolejności nakaz rozbiórki winien być adresowany do inwestora wykonanych robót".

Orzeczenia zawierające pogląd, że w przypadku gdy inwestor nie posiada prawa do nieruchomości nakaz kierowany powinien być do właściciela nieruchomości:
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2007 r., II OSK 522/06, LEX nr 339391: "W pierwszej kolejności obowiązkiem rozbiórki obiektu budowlanego jest obciążany inwestor mający tytuł prawny do obiektu, dopiero w drugiej kolejności właściciel lub sprawujący trwały zarząd".

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 marca 2008 r., II OSK 158/07, LEX nr 468723: "Nie można orzec nakazu rozbiórki adresując go wyłącznie do inwestora, jeśli w dacie orzekania nie posiada on takich uprawnień do władania obiektem budowlanym, które pozwoliłyby mu na wykonanie nakazu. Kryterium wyboru spośród trzech wymienionych w art. 52 Prawa budowlanego podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji".@page_break@

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 lipca 2009 r., II OSK 1234/08:
"1. Pojęcie inwestora w rozumieniu art. 52 p.b. oznacza w istocie sprawcę samowoli budowlanej. W pierwszej kolejności nakaz rozbiórki powinien być skierowany do inwestora, który jest sprawcą samowoli budowlanej.
2. W pewnych okolicznościach nakaz rozbiórki może zostać skierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której zrealizowano obiekt budowlany. Uznać należy w szczególności, iż będzie to dopuszczalne w sytuacji, gdy inwestor wybudował samowolnie obiekt budowlany bez zgody właściciela nieruchomości wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia spornej nieruchomości.
3. W sprawie dotyczącej nakazu rozbiórki na inwestora może zostać nałożony obowiązek rozbiórki także w sytuacji, gdy nie można w sposób bezsporny ustalić jego prawa do nieruchomości. Wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości nie można uznać ze zagadnienie wstępne w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.".

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lutego 2010 r., II OSK 416/09: "Obowiązek wykonania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części nakazany decyzją obciąża nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Okoliczność, że inwestor i właściciel obiektu budowlanego, który był stroną w postępowaniu, w którym została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę, po wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę zbył nieruchomość, nie oznacza, że obowiązek wykonania decyzji nie obciąża już ani inwestora, ani aktualnego właściciela nieruchomości. (...) Odnosząc się do zarzutów skarżącej nie można pominąć treści przepisu art. 52 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, który stanowi, że czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48 Prawa budowlanego, obowiązany jest dokonać na swój koszt inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Z przepisu tego wynika więc jednoznacznie, że obowiązek wykonania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części nakazany decyzją obciąża nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Okoliczność, że inwestor i właściciel obiektu budowlanego, który był stroną w postępowaniu, w którym została wydana decyzja nakazująca rozbiórkę, po wydaniu decyzji nakazującej rozbiórkę zbył nieruchomość, nie oznacza, że obowiązek wykonania decyzji nie obciąża już ani inwestora, ani aktualnego właściciela nieruchomości".

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 listopada 2011 r., II SA/Łd 809/11, LEX nr 1053165: "1. Nie można orzec nakazu rozbiórki adresując go wyłącznie do inwestora, jeśli w dacie orzekania nie posiada on takich uprawnień do władania obiektem budowlanym, które pozwoliłyby mu na wykonanie nakazu.

2. Wybór adresata decyzji wymienionych w treści art. 52 p.b., w tym decyzji o nakazie rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1, jest uzależniony nie tylko od kolejności podmiotów wymienionych w jego treści, ale również od możliwości realizacji przez ten podmiot nałożonych na niego obowiązków, a więc wykonalności samej decyzji w konkretnych okolicznościach danej sprawy.

(...) Należy poza tym mieć na uwadze to, że jeżeli w wyniku inwestycji powstanie budynek lub inne urządzenie trwale z gruntem związane, to staną się one częścią składową gruntu, a w konsekwencji tego - własnością właściciela nieruchomości gruntowej, o czym stanowią art. 48 w związku z art. 47 § 1 k.c. Przy wydawaniu decyzji zmierzającej do usunięcia skutków samowoli budowlanej należy więc również przestrzegać zasady, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Nakaz rozbiórki budynku lub innego obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem dotyka nie tylko praw inwestora, będącego sprawcą samowoli budowlanej, ale również właściciela gruntu, na którym obiekt taki się znajduje. W związku z tym obowiązkiem organów nadzoru budowlanego było nie budzące wątpliwości ustalenie, kto był inwestorem spornego obiektu budowlanego i czy temu inwestorowi przysługiwał tytuł prawny do nieruchomości, na której on został zrealizowany umożliwiający wykonanie nałożonego obowiązku, a następnie prawidłowe określenie adresata decyzji".