Od pięciu lat toczy się dyskusja nad zmianą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dyskusji tej ścierają się poglądy różnych środowisk . Głos zabierają urbaniści , architekci , samorządowcy i inwestorzy. Powszechnie jest krytykowana obecna ustawa , która nie sprzyja zwiększaniu podaży terenów pod inwestycje a mimo to od wielu lat pozostaje niezmieniona. Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich od początku prezentowali propozycje których celem było zwiększenie dostępności terenów przeznaczonych pod budownictwo a mimo to ustawa pozostaje niezmieniona. Jaka jest tego przyczyna? – pyta Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dzisiejszym problemem planowania przestrzennego jest brak planów miejscowych oraz możliwości zagospodarowania terenów przewidzianych w studium, pod zabudowę mieszkaniową. Jakie są główne przyczyny, dla których gminy i miasta unikają uchwalania planów miejscowych – podstawowego narzędzia kształtowania przestrzeni? Według Marka Poddanego to brak w budżetach lokalnych środków na sfinansowanie skutków uchwalenia planów (odszkodowania + obowiązek rozbudowania infrastruktury), a także obawa władz samorządowych przed sięganiem po te środki do kieszeni mieszkańców – przyszłych wyborców. Marek Poddany dodaje, że do przyczyn unikania uchwalania planów miejscowych należy również akceptacja obecnego stanu rzeczy w którym możliwości zabudowy terenu wynikają z decyzji administracyjnej (WZIZT), która daje władzy samorządowej pełną kontrolę nad procesem zabudowy oraz możliwość swobodnej interpretacji przepisów ustawy, bez konieczności odwoływania się do planu miejscowego.

Jak łatwo wnioskować z powyższego, bez rozwiązania problemu sfinansowania skutków uchwalenia planów, obecna sytuacja nie ulegnie zmianie. - Nieliczne przykłady miast (Gdańsk), czy gmin (Lesznowola koło Warszawy), w których uchwalono plany pokrywające większą część terenu przeznaczonego pod zabudowę, potwierdzają, że nie da się przeprowadzić tego procesu w większej części kraju – mówi Marek Poddany. W obu ww. przypadkach, władze lokalne podjęły ryzyko uchwalenia planów bez zapewnienia sobie środków na sfinansowanie ich skutków. - Takie kalkulacje okazały się prawidłowe ze względu na niską świadomość prawną obywateli, lub ograniczony zakres planów, lecz czy można w oparciu o takie przesłanki prowadzić proces planistyczny w całym kraju. Powyższe przykłady odsłaniają absurdy obecnego stanu prawnego, w którym uchwalanie planów miejscowych w sposób zgodny z obowiązującą ustawa , jest możliwe tylko dzięki ominięciu prawa – mówi Poddany.

Zamiast liczyć na nieświadomość prawną mieszkańców, lub tworzyć ułomne plany miejscowe trzeba zaproponować legalny i cywilizowany sposób sfinansowania skutków uchwalania planów. Co proponuje Polski Związek Firm Deweloperskich?

Zdaniem Marka Poddanego, dla pozyskania środków na sfinansowanie skutków uchwalania planów, należy upowszechnić stosowanie renty planistycznej o stałej stopie i opłat adiacenckich w taki sposób, aby były obligatoryjne i trudne do ominięcia. Przy założeniu stałego wzrostu wartości gruntów w kraju, bilans przychodów z ww. tytułów oraz koniecznych odszkodowań, zawsze będzie dodatni, co pozwoli sfinansować skutki uchwalenia planów. - Rozłożenie obowiązków odszkodowawczych na okres kilku lat zabezpieczy budżety lokalne przed utratą płynności – mówi Marek Poddany.

- Narzędziem racjonalizującym zagospodarowanie przestrzenią i optymalizującym zabudowę , zastępującym rentę planistyczną byłby powszechny podatek od wartości nieruchomości gruntowych, (bez naniesień) , który byłby łagodną formą podatku katastralnego, przez co miałby większe szanse na uchwalenie. Istotne jest w tym przypadku , by łączne obciążenia podatkowe obywateli nie wzrosły, by zmieniła się tylko alokacja podatku oraz by środki z tego tytułu były przeznaczone na cele związane z planowaniem przestrzennym – dodaje Poddany.  Polski Związek Firm Deweloperskich proponuje także ustawowe zagwarantowanie środków na sfinansowanie skutków uchwalania planów , w postaci podatku gruntowego przeniosłoby odpowiedzialność za egzekwowanie tych opłat z urzędników samorządowych na ustawodawcę i zlikwidowało w ten sposób obawy samorządów o nieprzychylność wyborców która jest istotną przeszkodą w uchwalaniu planów miejscowych.

Zdaniem Marka Poddanego, prócz zaproponowanych powyżej rozwiązań modelowych niezbędne jest znalezienie sposobu umożliwiającego szybkie zagospodarowanie terenów przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową w uchwalonych Studiach, które posiada większość gmin i miast. - Nie wdając się w dyskusję nad jakością tych dokumentów, jest to bezspornie ogromny kapitał , którego nie można zmarnować – mówi Poddany.

Według PZFD, wobec pilnej potrzeby umożliwienia rozwoju inwestycji i braku perspektyw szybkiego uchwalenia planów miejscowych, należy wskazać alternatywny sposób wykorzystania Studium. - Tym sposobem powinny stać się przepisy powszechnie obowiązujące określające warunki zabudowy terenów przewidzianych w Studium pod zabudowę , lecz nie objęte planem miejscowym. Do dyskusji pozostaje, czy i jakie ograniczenia zabudowy w tym trybie należałoby wprowadzić – mówi Marek Poddany. Jego zdaniem, dzisiejsza ustawa nie gwarantuje, że zapisy Studium będą respektowane. dopuszczając , na zasadzie „dobrego sąsiedztwa” do zabudowy uniemożliwiającej często realizację inwestycji drogowych czy infrastrukturalnych oraz zabudowę przestrzeni publicznych. Ten proces jest bardzo niebezpieczny dla przyszłego rozwoju gmin i miast. Dla uszanowania zapisów Studium, gminy i miasta mogłyby podejmować uchwały o czasowym tworzeniu rezerw terenów na cele publiczne, na terenach wyznaczonych w Studium pod drogi publiczne, gdzie obowiązywałby zakaz zabudowy. Poza tymi terenami zabudowa odbywałaby się na podstawie prawa powszechnie obowiązującego.  Nie zmienimy obecnego, fatalnego stanu gospodarki przestrzennej oraz nie zahamujemy postępującej degradacji przestrzeni o ile nie doprowadzimy do szybkiego uchwalenia przepisów pozwalających racjonalnie nią gospodarować – mówi Marek Poddany.

Niezbędne jest określenie w nowej ustawie i nowym rozporządzeniu do niej , celów polityki przestrzennej i minimalnych standardów jej prowadzenia w tym warunków zabudowy terenów bez planów miejscowych , lecz przewidzianych w studium pod zabudowę - podsumowuje Marek Poddany. Konieczne jest także wskazanie środków na sfinansowanie skutków uchwalania planów w postaci nowego podatku gruntowego , lub co najmniej rozszerzenie obligatoryjnej renty planistycznej o stałej stopie procentowej. PZFD proponuje uproszczenie i skoordynowanie procesu planistycznego przez min: odrolnienie z mocy ustawy , gruntów rolnych w obszarach administracyjnych miast, ograniczenie procedury uzgadniania planu miejscowego, na rzecz opiniowania, upowszechnienie zasady zgody organu, wyrażonej brakiem sprzeciwu wniesionego w terminie. Dodatkowo PZFD proponuje przyjęcie zasady rękojmi Państwowego Rejestru Gruntów na podstawie którego ustala się strony postępowania i odstąpienie od przyjętej przez KPA formy powiadamiania nieustalonych z adresu stron postępowania administracyjnego, wymagającej potwierdzenia odbioru, na rzecz powiadomienia w formie ogólnie dostępnej lub ogłoszenia na nieruchomości. (Źródło: PZFD)