Na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), przywoływanej dalej jako ustawa, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wyliczonych w zamkniętym katalogu punktów 1-5. Ocena, czy warunki te zostały spełnione, dokonywana jest w drodze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, będącą integralnym załącznikiem do decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.


Na powyższe wskazuje § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), przywoływanego dalej jako rozporządzenie. Zgodnie z jego brzmieniem, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Definicje obszaru analizowanego zawarto w § 2 pkt 4 rozporządzenia, w zgodzie z którym jest to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania.


Analizowane w praktyce przypadki naruszeń przepisów ustawy wskazują, że ustalenie właściwego obszaru analizy często dokonywane jest przez organu I instancji w sposób nieprawidłowy. Poza błędnym obliczaniem wielkości obszaru, do najczęściej powtarzanych błędów zalicza się nieuzasadnione zwiększenie obszaru analizowanego poza minimalną granicę. Ma to fundamentalne znaczenie dla poprawności wydanej w sprawie decyzji, wyznaczenie obszaru służy bowiem w następnej kolejności określeniu podstawowych parametrów inwestycji, które w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego brane są pod uwagę w toku wydawania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę.


Obliczenie wielkości obszaru objętego analizą wynika wprost z rozporządzenia.

Obszar terenu podlegającego analizie, o którym mowa powyżej, ustala się na podstawie przepisów rozporządzenia. W § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazano, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Dowiedz się więcej z książki
Decyzja o warunkach zabudowy
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł




@page_break@

Wykładnia literalna przywołanego przepisu rozporządzenia oraz ugruntowane orzecznictwo sądowoadministracyjne (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. II OSK 919/07 LEX nr 488144) pozwala przyjąć, że celem prawodawcy było wskazanie jedynie minimalnej granicy obszaru (minimum 50 m). A contrario oznacza to, że organ może wyznaczyć teren większy niż trzykrotność frontu działki.

Jak jednak powinien zrobić to organ I instancji, aby w przypadku wniesionego odwołania uznać, że obszar objęty analizą jest wyznaczony prawidłowo, a co za tym idzie, że decyzja wydana została w sposób prawidłowy?

 

Przyjęcie większego obszaru analizowanego musi zostać uzasadnione.

W przywołanym powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 sierpnia 2008 r. (II OSK 919/07) wskazano również, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. Organ powinien jednak szczegółowo uzasadnić dlaczego przyjął większy obszar analizowany aniżeli minimalny.

Powyższe pozwala na uznanie, że uzasadnienie decyzji w zakresie przyjętej wielkości obszaru analizowanego ponad trzykrotność szerokości frontu działki powinno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a., co ma na celu przekonanie stron postępowania o prawidłowości dokonanego ustalenia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 grudnia 2012 r., II SA/Gd 601/12, LEX nr 1379567).

Innymi słowy, to przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powinna wynikać poprawność oceny okoliczności niezbędnych do prawidłowego ustalenia warunków zabudowy, czego podstawę stanowi poprawne wyznaczenie obszaru analizowanego.

Brak uzasadnienia zwiększenia obszaru analizowanego podstawą uchylenia decyzji.

Wyznaczenie obszaru analizowanego ponad trzykrotność szerokości frontu działki bez prawidłowego uzasadnienia przyjętej jego wielkości, wadliwą czyni sporządzoną na jego podstawie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jak i samą decyzję o warunkach zabudowy.
Organy powinny w sposób jednoznaczny wskazać w uzasadnieniu decyzji, że przyjęcie większego obszaru analizowanego wynika np. z uwarunkowań ładu przestrzennego oraz umocować to na przykładach nieruchomości, które w ocenie organu uzasadniały zwiększenie obszaru.

Dowiedz się więcej z książki
Decyzja o warunkach zabudowy
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł