W jaki sposób wspólnota może sprzedać rampę, będącą częścią wspólną nieruchomości?
Rampa ma zostać sprzedana na rzecz trzech współwłaścicieli.
Wspólnota składa się z 17 współwłaścicieli, rampa znajduje się od strony podwórza, którego teren jest własnością wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa może sprzedać niektórym jej członkom rampę. Ponieważ jednak stanowi ona część tzw. nieruchomości wspólnej, aby tego dokonać niezbędne jest wcześniej podjęcie przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. Uchwała taka (wraz z pełnomocnictwem dla zarządu) powinna być zaprotokołowana przez notariusza, gdyż rampa stanowi przynależność nieruchomości gruntowej. Trzeba też pamiętać, iż w związku ze sprzedażą części nieruchomości na rzecz niektórych właścicieli konieczne może się okazać określenie na nowo wysokości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.
Odpowiedzi na postawione pytanie szukać należy w przepisach ustawy z dnia 2 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Jak wynika z art. 3 ust. 2 u.w.l., grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowią nieruchomość wspólną. Rampę przeznaczoną do użytku nie wyłącznie jednego z właścicieli lokali, lecz ich większej liczby, uznać należy za część nieruchomości wspólnej. A skoro tak, to prawo decydowania o jej przeznaczeniu będą mieli wszyscy członkowie wspólnoty. Zgodnie bowiem z treścią art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l., czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jako przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazana została zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy nabycie nieruchomości wspólnej. Tak więc sprzedaż części nieruchomości wspólnej na rzecz niektórych tylko właścicieli lokali stanowi niewątpliwie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, gdyż wiązała się będzie ona zarówno ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i ze zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Aby dokonać sprzedaży części nieruchomości wspólnej niezbędne jest więc podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni w tej samej uchwale upoważnić zarząd wspólnoty do dokonania czynności sprzedaży części nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje brzmienie art. 22 ust. 2 u.w.l., zarówno zgoda na sprzedaż części nieruchomości wspólnej, jak i pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania tej czynności, powinny być udzielone w takiej formie, jaką przepisy prawa wymagają dla ważności tej czynności. Ponieważ rampa jest najprawdopodobniej połączona z nieruchomością gruntową w taki sposób, że tworzy wraz z nieruchomością całość gospodarczą stając się jej przynależnością w rozumieniu kodeksu cywilnego, sprzedaż będzie musiała być dokonana w formie aktu notarialnego. Stąd też uchwała wspólnoty mieszkaniowej i pełnomocnictwo dla zarządu również powinno być sporządzone w tej formie. Najlepiej więc będzie zaprosić notariusza na zebranie, podczas którego głosowana będzie uchwała w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej, tak aby możliwe było zaprotokołowanie w formie notarialnej głosowania nad uchwałą wraz z udzieleniem zarządowi pełnomocnictwa do sprzedaży części nieruchomości wspólnej.
Uwagi
Sprzedaż części nieruchomości wspólnej na rzecz kilku właścicieli spowoduje dodatkowo konieczność obliczenia na nowo udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak bowiem wskazuje art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Tak więc zwiększenie powierzchni będącej własnością tych trzech właścicieli, przy jednoczesnym zmniejszeniu powierzchni dotychczasowych części wspólnych, będzie miała przełożenie na wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.
Anna Kamińska
Rampa ma zostać sprzedana na rzecz trzech współwłaścicieli.
Wspólnota składa się z 17 współwłaścicieli, rampa znajduje się od strony podwórza, którego teren jest własnością wspólnoty.
Wspólnota mieszkaniowa może sprzedać niektórym jej członkom rampę. Ponieważ jednak stanowi ona część tzw. nieruchomości wspólnej, aby tego dokonać niezbędne jest wcześniej podjęcie przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności. Uchwała taka (wraz z pełnomocnictwem dla zarządu) powinna być zaprotokołowana przez notariusza, gdyż rampa stanowi przynależność nieruchomości gruntowej. Trzeba też pamiętać, iż w związku ze sprzedażą części nieruchomości na rzecz niektórych właścicieli konieczne może się okazać określenie na nowo wysokości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.
Odpowiedzi na postawione pytanie szukać należy w przepisach ustawy z dnia 2 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. Jak wynika z art. 3 ust. 2 u.w.l., grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowią nieruchomość wspólną. Rampę przeznaczoną do użytku nie wyłącznie jednego z właścicieli lokali, lecz ich większej liczby, uznać należy za część nieruchomości wspólnej. A skoro tak, to prawo decydowania o jej przeznaczeniu będą mieli wszyscy członkowie wspólnoty. Zgodnie bowiem z treścią art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l., czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jako przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wskazana została zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy nabycie nieruchomości wspólnej. Tak więc sprzedaż części nieruchomości wspólnej na rzecz niektórych tylko właścicieli lokali stanowi niewątpliwie czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, gdyż wiązała się będzie ona zarówno ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i ze zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Aby dokonać sprzedaży części nieruchomości wspólnej niezbędne jest więc podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Jednocześnie członkowie wspólnoty mieszkaniowej powinni w tej samej uchwale upoważnić zarząd wspólnoty do dokonania czynności sprzedaży części nieruchomości wspólnej. Jak wskazuje brzmienie art. 22 ust. 2 u.w.l., zarówno zgoda na sprzedaż części nieruchomości wspólnej, jak i pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania tej czynności, powinny być udzielone w takiej formie, jaką przepisy prawa wymagają dla ważności tej czynności. Ponieważ rampa jest najprawdopodobniej połączona z nieruchomością gruntową w taki sposób, że tworzy wraz z nieruchomością całość gospodarczą stając się jej przynależnością w rozumieniu kodeksu cywilnego, sprzedaż będzie musiała być dokonana w formie aktu notarialnego. Stąd też uchwała wspólnoty mieszkaniowej i pełnomocnictwo dla zarządu również powinno być sporządzone w tej formie. Najlepiej więc będzie zaprosić notariusza na zebranie, podczas którego głosowana będzie uchwała w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż części nieruchomości wspólnej, tak aby możliwe było zaprotokołowanie w formie notarialnej głosowania nad uchwałą wraz z udzieleniem zarządowi pełnomocnictwa do sprzedaży części nieruchomości wspólnej.
Uwagi
Sprzedaż części nieruchomości wspólnej na rzecz kilku właścicieli spowoduje dodatkowo konieczność obliczenia na nowo udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak bowiem wskazuje art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Tak więc zwiększenie powierzchni będącej własnością tych trzech właścicieli, przy jednoczesnym zmniejszeniu powierzchni dotychczasowych części wspólnych, będzie miała przełożenie na wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.
Anna Kamińska