Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje swoim zakresem lokalizację niewielkiego zakładu przemysłowego (około 0,2 ha) zlokalizowanego na terenach leśnych. Obsługa komunikacyjna tego zakładu odbywać się będzie z drogi leśnej, której właścicielem jest Skarb Państwa. Droga leśna łączy się z drogą publiczną (droga powiatowa) poprzez fragment drogi także leśnej, lecz będącej własnością osoby prywatnej. Właściciel drogi prywatnej zapowiedział, że nie zgodzi się na przejazd do zakładu poprzez należącą do niego drogę.
Czy właściwym rozwiązaniem byłoby rozszerzenie zakresu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nadanie drodze prywatnej funkcji komunikacyjnej, a następnie zobowiązanie właściciela do jej udostępnienia w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami?
A może istnieje inna regulacja prawna zapewniająca zrealizowanie dojazdu do planowanego zakładu?
Najwłaściwszym rozwiązaniem w powyższej sytuacji wydaje się – niezależnie od faktu, że organy gminy procedują w przedmiocie planu miejscowego – wystąpienie z wnioskiem do sądu powszechnego o ustanowienie drogi koniecznej w trybie postępowania cywilnego nieprocesowego. Uczestnikiem postępowania oprócz właściciela działki drogowej powinna być także jednostka reprezentująca Skarb Państwa w odniesieniu do drugiego odcinka łączącego zabudowę ze sporną działką drogową (np. Lasy Państwowe). W pierwszej kolejności należy jednak zwrócić się do właściciela działki drogowej z żądaniem ustanowienia służebności, a powyższa droga sądowa przysługuje w przypadku braku możliwości umownego rozstrzygnięcia powyższej kwestii.
W myśl art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). W wypadku braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich dla właścicieli powstaje z mocy prawa roszczenie o to, żeby właściciel bądź właściciele gruntów sąsiednich ustanowili dla niego służebność gruntową przejazdu lub przechodu. Służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym, ale też może być ustanowiona w umowie zawieranej w formie aktu notarialnego pomiędzy właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i właścicielem (użytkownikiem wieczystym), przez którą będzie prowadzić droga. Jeżeli do umowy nie dojdzie, pozostaje droga sądowa. Zgodnie z art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) - dalej k.p.c. we wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. W tej konkretnej sprawie w postępowaniu brać udział powinna również jednostka reprezentująca Skarb Państwa, który pozostaje właścicielem odcinka drogi łączącego działkę objętą zabudową z prywatną działką drogową. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

Do wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy dołączyć odpis z księgi wieczystej, przy czym odpis winien dotyczyć nieruchomości władnącej, na rzecz której ustanowiona ma zostać omawiana służebność. We wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy wskazać w charakterze zainteresowanych (uczestników postępowania) właścicieli (użytkowników wieczystych) wszystkich nieruchomości. Obligatoryjne przeprowadzenie dowodu z oględzin w postępowaniu dowodowym w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej ma umożliwić sądowi bezpośrednie poznanie topografii terenu, konfiguracji działek, warunków lokalnych i innych okoliczności decydujących o przebiegu drogi koniecznej. W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd oznacza nieruchomość władnącą, nieruchomość służebną, przebieg drogi w nawiązaniu do oznaczenia na mapie, a także rodzaj i zakres ustanowionej służebności. Postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej staje się skuteczne i wykonalne z chwilą uzyskania prawomocności (art. 521 § 1 k.p.c.). W świetle art. 606 w związku z art. 507 k.p.c. - w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy w pierwszej instancji jest sąd rejonowy położenia rzeczy. Jeśli chodzi natomiast o kwestie składania środków zaskarżenia, to zgodnie z art. 518 k.p.c. - od postanowień sądu pierwszej instancji orzekających co do istoty sprawy przysługuje apelacja, a właściwym jest sąd okręgowy.

Wnioskowanie o zmianę projektu planu miejscowego może okazać się rozwiązaniem nieskutecznym, tym bardziej, że następstwem przeznaczenia spornego odcinka drogi na cel publiczny byłaby konieczność przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. W związku z powyższym bardziej racjonalnym będzie wystąpienie o ustanowienie służebności już na obecnym etapie, ponieważ nieruchomość usytuowana na terenie leśnym nie ma formalnie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Warto także zwrócić uwagę, że wskazana wyżej regulacja k.c. stanowi o "odpowiednim dostępie do drogi publicznej", co oznacza, że roszczenie takie będzie uzasadnione również wówczas, gdy nieruchomość tzw. władnąca (tutaj działka zlokalizowana na terenie leśnym) nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością obciążoną (tutaj prywatna działka drogowa), która zapewnia dostęp do drogi publicznej.
Tomasz Gawroński