W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu

Czy dla odrębnego budynku po byłej kotłowni, posiadającego cechy samodzielności takie jak trwałe ściany, dach i odrębne wejście można wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu niemieszkalnego?

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .

Budynek nie pełni już funkcji kotłowni - budynku technicznego do obsługi budynku mieszkalnego, położonego na tej samej działce co budynek mieszkalny. Lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym zostały sprzedane jako lokale samodzielne, bez pomieszczeń przynależnych, bez udziału do budynku kotłowni. Obecnie budynek po byłej kotłowni nie jest wykorzystywany, a zamierzeniem wspólnoty mieszkaniowej jest sprzedaż tego budynku. W skład budynku po kotłowni wchodzą pomieszczenia po kotłowni, wewnętrzny korytarz i łazienka z wc. Budynek jest zlokalizowany w sposób umożliwiający wydzielenie odrębnej zabudowanej nieruchomości gruntowej.

Jak przedstawia się orzecznictwo dotyczące wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali innych niż mieszkalne, innych niż garaże i innych niż lokale usługowe (sklepy), tj. takich jak budynki techniczne, bądź odrębne pomieszczenia techniczne w budynkach, które nie służą już obsłudze budynków mieszkalnych?

Odpowiedź

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego budynek kotłowni jest budynkiem odrębnym, obejmującym de facto jeden lokal (składający się z pomieszczeń, w których niegdyś znajdowała się kotłownia, korytarza oraz łazienki z wc). Stąd też, w niniejszym przypadku brak jest możliwości ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu.

Uzasadnienie

Analiza art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – dalej u.w.l. wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest kryterium samodzielności – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 119/13, LEX nr 1299616.

Za cechy świadczące o samodzielności lokalu przyjmuje się wydzielenie izb lub izby trwałymi ścianami w obrębie budynku (zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l.) oraz to, by lokal mógł pełnić swoją funkcję bez konieczności korzystania w tym celu z innych lokali – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., I ACa 92/13, LEX nr 1313383.

Stosownie natomiast do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - dalej k.c., części budynków trwale z gruntem związane mogą zyskać status nieruchomości wtedy, gdy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Lokal będący częścią budynku, który ma cechy samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 1 u.w.l.), może stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje tzw. nieruchomość lokalowa. Prawo odrębnej własności lokalu ma charakter złożony, jest bowiem z nim konstrukcyjnie związane prawo do udziału w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).

Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens tylko wówczas, gdy w budynku – poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które – ze względu na właściwości budynku i gruntu – muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach.

Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku – lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to muszą stanowić część składową lokalu (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51).

W rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego lokalu. Tak więc, w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu. Powyższe stanowisko zajęte zostało przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, LEX nr 612265.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego budynek kotłowni jest budynkiem odrębnym, obejmującym de facto jeden lokal (składający się z pomieszczeń, w których niegdyś znajdowała się kotłownia, korytarza oraz łazienki z wc). Stąd też, w niniejszym przypadku brak jest możliwości ustanowienia odrębnej własności przedmiotowego lokalu.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .