Rozpoczyna się okres wzmożonej aktywności organów prowadzony w celu aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 77 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, nadanym na mocy Ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw z dnia 28 lipca 2011 r. (Dz.U. Nr 187, poz. 1110), która weszła w życie z dniem 9 października 2011 roku, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.


Przepisy ww. Ustawy nie odpowiadają jednak wprost na wiele pytań, m.in., od jakiego momentu należy liczyć upływ 3-letniego terminu, powyższe wątpliwości nie zostały również dotąd rozstrzygnięte przez orzecznictwo.

 


Aktualizacja – nie częściej, niż co 3 lata

Zgodnie z ww. przepisami, aktualizacja nie może być dokonywana częściej niż raz na 3 lata od ostatniej aktualizacji. Obliczenie upływu powyższego terminu nie powinno nastręczać trudności w przypadku, gdy organ, działający w imieniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, przeprowadził skuteczną procedurę aktualizacyjną. W takiej, bowiem sytuacji następna aktualizacja będzie możliwa po upływie 3 lat od dnia ustalenia wysokości nowej opłaty, a więc kolejna aktualizacja możliwa będzie ze skutkiem na dzień 1 stycznia roku przypadającego po upływie 3 lat od dnia ustalenia obowiązywania wysokości dotychczasowej opłaty.

Pojawia się jednak pytanie, co w sytuacji, gdy na skutek zakwestionowania przez użytkownika wieczystego aktualizacji opłaty rocznej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (lub na dalszym etapie postępowania sąd), uwzględniło wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona i tym samym wydało orzeczenie o ustaleniu wysokości opłaty rocznej w dotychczasowej wysokości. Czy wobec stwierdzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że aktualizacja jest nieuzasadniona i ustalenia wysokości opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie, organ może dokonać ponownej aktualizacji jeszcze w tym samym roku, w którym zapadło orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego?

Zgodnie z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami, nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje użytkownika wieczystego od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym organ złożył użytkownikowi wieczystemu oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej. Powyższa zasada ma zastosowanie również w sytuacji, gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze ustali, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona i ustali nową wysokość opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie. Z treści art. 79 ust. 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia Kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Powyższy przepis znajduje odpowiednie zastosowanie w przypadku, gdy sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem lub zawarto ugodę sądową. Tym samym zarówno orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i orzeczenie sądu powszechnego zawsze będzie miało charakter aktualizacyjny, ustalający nową wysokość opłaty rocznej. W naszej ocenie organ nie będzie mógł, dokonać ponownej aktualizacji opłaty rocznej przed upływem 3-letniego terminu liczonego od momentu obowiązywania nowej opłaty rocznej ustalonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze lub sąd, nawet, jeśli opłata ta została ustalona na dotychczasowym poziomie.

 


Przepisy przejściowe

Warto również zwrócić uwagę, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem 9 października 2011 roku, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami w obecnym ich brzmieniu.