Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – na co uważać, czego unikać

Kupno nieruchomości zwykle nie odbywa się tak szybko jak na przykład auta. Najpierw rezerwujemy mieszkanie, dom, działkę, potem staramy się o finansowanie, zbieramy niezbędne dokumenty, co trwa nawet kilka tygodni. By w tym czasie sprzedawca nie znalazł lepszego kupca warto zawrzeć umowę przedwstępną, i to notarialną.

Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy.Wówczas to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę.

Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie >

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony.

Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego >

Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL.  Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki).

Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT >

Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości

Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich,  musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości.

Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości >

Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane.

Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach >

Co z terminem umowy przyrzeczonej

Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp.  Zgodnie z art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych >

Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie

Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne.

Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka >

Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy:

• obie strony rozwiązały umowę,
• niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
• obie strony ponoszą odpowiedzialność.

Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.