Umowa o roboty budowlane – inwestor musi zabezpieczyć swoje interesy

Arkadiusz Król poddał analizie umowy o roboty budowlane pod kątem zabezpieczenia interesów inwestora. Autor omówił kluczowe instytucje prawne, które warto zabezpieczyć w treści kontraktu, jak obowiązek realizacji robót zgodnie z przepisami, dokumentacją projektową oraz wytycznymi inwestora.

Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .



Wejście w życie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - dalej u.o.n. spowodowało, że proces inwestycyjno-budowlany w zakresie projektów deweloperskich stał się bardziej sformalizowany od strony relacji z klientami dewelopera. Wpływa to również na konieczność większego zabezpieczenia praw inwestorów zlecających określone roboty budowlane. Tym samym kluczowa dla branży budowlanej staje się kwestia właściwego zabezpieczenia realizowanych robót budowlanych.

Podstawowym mankamentem zawieranych kontraktów budowlanych jest to, że nie przewidują właściwych zabezpieczeń realizowanych robót jak również nie przewidują wystarczających sankcji po ich zrealizowaniu, a w okresie biegu rękojmi.

Umowa o roboty budowlane jest jedną z umów nazwanych regulowaną przez przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) - dalej k.c. Regulują ją art. 647 k.c. do art. 658 k.c. Jednocześnie zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Wytyczne co do wykonania robót budowlanych


Wykonawca powinien realizować roboty budowlane zgodnie z przygotowaną i przekazaną mu przez inwestora dokumentacją projektową. Składają się na nią projekt budowlany oraz projekty wykonawcze. Istotne jest odebranie od wykonawcy oświadczenia, iż zapoznał się z przekazaną dokumentacją i nie wnosi żadnych zastrzeżeń. Jest to o tyle istotne, że w toku sporu z inwestorem na nim będzie ciążył dowód wykazania, że dokumentacja projektowa była wadliwa.

Konieczne jest również odebranie oświadczenia, iż dokumentacja projektowa została przekazana w stanie kompletnym i jest możliwa do wykonania zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, zasadami sztuki budowlanej oraz odpowiednimi normami technicznymi. Warto jest również odebrać od wykonawcy oświadczenie, iż nie będzie się mógł zwolnić z odpowiedzialności za wykonane roboty budowlane z powołaniem się na wady dokumentacji projektowej, chyba że niezwłocznie poinformuje o nich inwestora. Jest to o tyle istotne, że częstym powodem wad robót budowlanych są nieprawidłowości w dokumentacji projektowej.

Dokumentacja projektowa jest przygotowywana, nie przez samego inwestora, ale przez zlecenie zewnętrznej jednostce projektowej (architektowi-projektantowi), z tego względu że sam inwestor zwykle nie ma wystarczającej specjalistycznej wiedzy do jej przygotowania.

Stąd nie jest w stanie dostrzec wszystkich błędów jakie się mogą w niej znajdować. To może i powinien ocenić wykonawca prowadzący określoną część robót budowlanych przy wykorzystaniu tej dokumentacji. Stąd zasadnym będzie obciążenie go obowiązkiem jej weryfikowania zarówno w momencie podpisywania umowy o roboty budowlane jak również w trakcie wykonywania samych robót budowlanych.


Niezależnie od usunięcia wad robót budowlanych powstałych na skutek błędów w dokumentacji, gdy nie zostanie ono zasygnalizowane niezwłocznie inwestorowi, wykonawca powinien ponosić również obowiązek wykonania dodatkowych prac oraz pokryć wynikłe stąd koszty. Istotne jest aby taki obowiązek włożyć na wykonawcą w treści samej umowy.
Dokumentacja projektowa powinna zostać przygotowana zgodnie z wymaganiami przede wszystkim ustawy z dnia 7 lipca 1994 – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) - dalej p.b. oraz rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012 r. poz. 462 z późn. zm.).

Protokoły odbioru robót budowlany. Odbiory częściowe


Jeżeli wykonawca realizuje roboty budowlane o znacznym stopniu złożoności i skomplikowania powinien mieć nałożony obowiązek dokonywania odbiorów częściowych. Wykonawca powinien zrealizować dany etap robót w terminie wynikającym z umowy oraz poinformować inwestora o gotowości do odbioru. Z przeprowadzonego odbioru (zarówno częściowego jak i końcowego) sporządza się protokół ze stwierdzonych wad oraz wskazuje się termin oraz zasady ich usunięcia.

Przy czym istotne jest aby termin usuwania wad opisać już w samym kontrakcie. Jest to zwykle jeden z bardziej spornych elementów pomiędzy stronami. Wykonawcy dążą do tego aby kontrakt budowalny nie przewidywał ściśle określonych termonów pozostają przy zapisie, że wady będą usuwane w terminie koniecznym na ich usunięcia z uwzględnieniem charakteru usterki oraz panujących warunków atmosferycznych. Nie jest to rozwiązanie korzystane dla inwestora, który powinien znać z góry termin na usunięcie nieprawidłowości jako że jest podmiotem organizującym całość procesu budowlanego.

Niezależnie od wad stwierdzonych przy odbiorze w treści kontraktu warto zapisać, że odpowiada również za wady powstałe po odbiorze ale z przyczyny tkwiącej w już wykonanych robotach.

W treści kontraktu warto jest wyraźnie przewidzieć, że inwestor obok uprawnienia do żądania usunięcia wad w terminie wyraźnie zakreślonym będzie miał również możliwość obniżenia należnego wykonawcy wynagrodzenia.

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .