Samodzielność lokalu mieszkalnego potwierdzana jest przez właściwego starostę w formie zaświadczenia, którego wydanie powinno zostać poprzedzone przeprowadzeniem uproszczonego postępowaniem weryfikującego przesłanki samodzielności.


Podstawa ustalenia przesłanek. Praktyka wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalów mieszkalnych wskazuje, że organy administracji publicznej nie zawsze prawidłowo ustalają przesłanki decydujące o samodzielności lokalu, co może w konsekwencji prowadzić do tworzenia nowych, pozaustawowych przesłanek. Tymczasem zakres wymogów odnoszących się do samodzielności lokalu mieszkalnego musi być dostosowany do rozumienia pojęcia samodzielności lokalu wynikającego z przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), a nie przepisów ustawy Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy (wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 119/13, LEX nr 383803).

Wymogi te określone zostały w art. 2 ust. 2 u.w.l., w myśl których samodzielnym lokalem mieszkalnym jest izba lub zespół izb wyodrębnionych trwałymi ścianami przeznaczonych na pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.


Wyodrębnienie trwałymi ścianami. Samodzielny charakter może mieć wyłącznie lokal, którego pomieszczenia mieszkalne zostały wyodrębnione od pozostałej części budynku trwałymi ścianami. Badając istnienie tej przesłanki należy pamiętać, że kryterium wyodrębnienia nie spełniają doraźne przegrody czy też „ściany” pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak płótno, cienka dykta czy folia (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 11 grudnia 2008 r., III SA/Gd 213/08, LEX nr 477247). Ocena przesłanki wyodrębnienia trwałą ścianą wobec braku ustawowej definicji tego pojęcia wymaga odwołania się do znaczenia przyjętego w języku polskim, co w praktyce oznacza, że ściana powinna zostać wykonana z materiałów, które gwarantują jej odporność na działanie czynników zewnętrznych oraz istnienie przez długi czas (wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 r., I OSK 1728/07, LEX nr 526661).


Ustawa wskazuje, że wyodrębnienie trwałymi ścianami dotyczy izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. W konsekwencji należy uznać, że wyodrębnienie z pozostałej części budynku musi obejmować wyłącznie pomieszczenia mieszkalne. Nie ma natomiast wymogu, aby pomieszczenia mieszkalne stanowiły przestrzennie jedną całość z pomieszczeniami pomocniczymi i przynależnymi. Jeżeli jednak pomieszczenia takie znajdowałyby się w innej części budynku lub nawet poza budynkiem, to warunkiem będzie lokalizacja wszystkich pomieszczeń na tej samej działce gruntowej (wyrok NSA z dnia 22 września 2009 r., I OSK 1531/08, LEX nr 595189).


Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

Ustawodawca wskazał w art. 2 ust. 2 u.w.l., że wchodzące w skład lokalu pomieszczenia powinny służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób przebywających w pomieszczeniach mieszkalnych. W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiły się poglądy, że dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nie jest konieczne, aby lokal mieszkalny już w dacie wydania zaświadczenia o samodzielności mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 119/13, LEX nr 1299616). Wydaje się, że w poglądach tych nie chodzi tyle o zanegowanie istnienia przesłanki funkcjonalnej możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez zespół pomieszczeń, lecz raczej o wyeksponowanie, że dla wydania zaświadczenia o samodzielności nie jest konieczne formalne oddanie do użytkowania budynku, w którym znajduje się lokal. Nie rozstrzygając na tym etapie kwestii znaczenia formalnoprawnego zakończenia budowy obiektu dla wydania zaświadczenia o samodzielności należy stwierdzić, że tylko lokal mogący zaspokajać potrzeby mieszkaniowe może zostać uznany za lokal samodzielny. Chodzi tu jednak o taki funkcjonalny związek pomieszczeń wchodzących w skład lokalu (izb mieszkalnych, pomieszczeń przynależnych i pomocniczych), który umożliwia wykorzystanie całej przestrzeni dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (wyrok WSA w Gdańsku z 9 lipca 2009 r., I SA/Gd 351/09, LEX nr 524665). @page_break@

Lokal powinien być zaopatrzony w takie urządzenia, które umożliwią zaspokajanie tych potrzeb bez konieczności korzystania z innych lokali. Potrzeb mieszkaniowych nie można ograniczyć tylko do możliwości odpoczynku czy snu mieszkańców, ale obejmują one również możliwość przygotowania posiłków, utrzymania higieny itd. Stąd za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu pozbawionego kuchni (wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 28 marca 2003 r., IV CKN 1961/00, LEX nr 80241) czy dostępu do urządzeń sanitarnych (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2010 r., III SA/Gd 142/10, LEX nr 643861). Z przepisów nie wynika jednak, aby dostęp ten musiał być bezpośredni, tj. dopuszczalne jest takie rozłożenie pomieszczeń, które będzie wymagało przejścia np. do łazienki lub kuchni przez część wspólną (wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., I OSKA 1479/10, LEX nr 946678). Nie jest nawet konieczne, aby osoby zamieszkujące lokal mieszkalny miały wyłączność na korzystanie z kuchni lub łazienki, bowiem dopuszcza się korzystanie z tych pomieszczeń jako części wspólnej budynku wraz z innymi mieszkańcami (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 19 lutego 2009 r., III SA/Gd 434/08, LEX nr 545838). Gdyby jednak zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jednego lokalu wymagało korzystania z pomieszczeń przynależnych do innego lokalu, to ze względu na brak możliwości funkcjonalnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych należy uznać, że lokal taki nie spełnia wymogu samodzielności i w konsekwencji nie jest możliwe wydanie zaświadczenia potwierdzającego taką samodzielność.

Rozbieżności w orzecznictwie wywołuje kwestia zakończenia budowy i formalnoprawnego oddania do użytkowania budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne. Z jednej strony wskazuje się, że przedmiotem postępowania w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie jest kwestia przydatności tego lokalu do użytkowania rozstrzygana pozwoleniem na użytkowanie uregulowanym przepisami prawa budowlanego, do którego to prawa art. 2 ust. 2 u.w.l. nie odwołuje się definiując samodzielność lokalu (wyrok NSA z 20 października 2010 r., I OSK 810/10, LEX nr 745331). Z drugiej strony pojawiają się orzeczenia wskazujące, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu może nastąpić tylko po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal jest usytuowany (wyrok NSA o/Lublin z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, LEX nr 79661) a przynajmniej akcentujące bardzo istotne znaczenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla możliwości wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu (wyrok NSA z dnia 17 listopada 2011 r., I OSK 646/11, LEX nr 1149409). Ocena tak rozbieżnych stanowisk orzeczniczych skłania do przyjęcia rozwiązania pośredniego, które jednocześnie pozostawać będzie w zgodzie z definicją ustawową samodzielności lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 ust. 2 u.w.l. Częściowo stanowisko to wyraził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (III SA/Po 250/06, LEX nr 471488) wskazując, że pozwolenie na użytkowanie jest warunkiem wystarczającym, ale nie koniecznym dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dlatego w przypadku braku formalnego zakończenia procesu budowlanego organ powinien korzystając z art. 218 § 2 KPA przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w koniecznym zakresie dla ustalenia, czy pomimo niewydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w lokalu istnieje możliwość funkcjonalnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
 

Perspektywy zmian. Dla ustalenia przesłanek wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego istotne znaczenie może mieć projektowana nowelizacja ustawy o własności lokali, która miałaby zostać wprowadzone procedowaną ustawą o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 819, LEX). Zakładana nowelizacja obejmuje bowiem zmianę definicji ustawowej samodzielnego lokalu mieszkalnego poprzez rezygnację z pojęcia pomieszczeń pomocniczych, które do tej pory wraz z wydzielonymi trwałymi ścianami izbami służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Skoro do tej pory orzecznictwo sądowe wskazywało, że takie pomieszczenia pomocnicze jak toaleta mogą znajdować się w innej części budynku, ponieważ definicja ustawowa wymaga trwałego wyodrębnienia wyłącznie izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (nie zaś pomieszczeń pomocniczych), to projektowana nowelizacja może doprowadzić do wykształcenia odmiennej linii orzeczniczej. W konsekwencji możliwe będzie przyjęcie wykładni, aby za samodzielne lokale mieszkalne były uznawane tylko takie lokale, w których pomieszczenia mieszkalne i dotychczasowe pomieszczenia pomocnicze będą tworzyły jedną całość techniczną i użytkową.