Do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju wpłynęło kilkaset stron uwag do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych. W większości pojawiają się podobne zastrzeżenia. Jakie? Błędne założenia, sprzyjanie dużym deweloperem z pominięciem tych mniejszych, ale także samorządów, działkowców czy właścicieli nieruchomości, wprowadzenie trzeciej procedury uzyskania pozwolenia na budowę, pominięcie wielu przepisów szczegółowych, a także niezgodność z unijnymi przepisami. Artur Soboń, wiceminister inwestycji, zapewnił w rozmowie dla LEX.pl, że będzie wszystkich przekonywał do projektu. - Jeśli zgodzimy się co do tego, że w Polsce potrzeba większej podaży mieszkań, bardziej różnorodnej oferty, a dzięki temu tańszej, to wypracujemy wspólne stanowisko – mówił.
Czytaj więcej: wojewoda nie musi wydawać decyzji lokalizacyjnej

Z analizy uwag wynika jednak, że o kompromis będzie bardzo trudno. Nawet, jeśli to samorząd, a nie wojewoda będzie wydawał decyzję lokalizacyjną. Projekt bowiem zawiera wiele innych naruszeń. 27 kwietnia w ministerstwie rozwoju odbędzie się publiczna debata o projekcie.

Przepisy nie dla małych

Henryk Kowalczyk, minister środowiska, pisze wprost, że definicja inwestycji mieszkaniowej (art. 2 pkt. 3 projektu) promuje dużych deweloperów. Jak? Określając, że jest nią przedsięwzięcie obejmujące budowę nie mniej niż 25 budynków jednorodzinnych. Jego zdaniem powinno to być zmniejszone do 10. Proponuje też, by dodać do niej zabudowę szeregową o łącznej liczbie lokali nie mniejszej niż 15. Zauważa też, że duzi deweloperzy poradzą sobie ze spełnieniem standardów urbanistycznych z art. 11 projektu, ale mali nie będą w stanie ponieść kosztów inwestycji towarzyszących.Takich spostrzeżeń nie ma Francusko-Polska Izba Gospodarcza, która z kolei uważa, że definicji nie trzeba zawężać do dwóch bloków, skoro określa liczbę mieszkań, które mają w nich powstać.

Na sprzyjanie deweloperom zwraca też uwagę Paweł Lewandowski, wiceminister kultury. - Równolegle, do dwóch różnych organów będzie można występować o pozwolenia na budowę sprzecznych ze sobą inwestycji: do prezydenta/starosty o pozwolenie na budowę inwestycji zgodnej z planem miejscowym, i do wojewody z wnioskiem o pozwolenie na budowę zgodnej z decyzją administracyjną inwestycji mieszkaniowej – pisze Lewandowski. I dodaje, że paradoks prawny polega na ustawowym dopuszczeniu sytuacji, w której szczególne uprawnienie nie dotyczy przy tym inwestycji celu publicznego, ale komercyjnej działalności developerskiej.

Urząd Miasta Wrocławia podkreśla, że projekt do krytykowanego dualnego systemu planowania opartego z jednej strony o warunki zabudowy, a z drugiej o plany miejscowe wprowadza de facto trzecią procedurę prowadzącą do uzyskania pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. Wiceminister ostrzega, że współistnienie kilku ścieżek prowadzących do zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej doprowadzi do patologicznej sytuacji, w której możliwe będzie np. równoległe korzystanie z nich z nadzieją, że choć jednaich zaowocuje bardziej korzystną decyzją.
W efekcie też na danym terenie mogą obowiązywać jednocześnie dwa sprzeczne ze sobą dokumenty: uchwalony przez radę gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (stanowiący prawo) oraz sprzeczna z prawem miejscowym decyzja administracyjna wojewody ustalająca lokalizację inwestycji mieszkaniowej.

Projekt narusza prawa własności

Wielu autorów uwag zwraca też uwagę, że projekt narusza prawo własności. Zgodnie bowiem a art. 32 ust.1 projketu właściciel terenu/budynku, w sąsiedztwie którego realizowana będzie taka inwestycja mieszkaniowa, musi się liczyć nie tylko z zacienieniem jego nieruchomości, ale także z ograniczeniem sposobu korzystania nawet wbrew jego woli, jeśli przez jego działkę trzeba będzie poprowadzić wodociąg, gazociąg czy inną sieć niezbędną do korzystania z inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.- Taki przepis powoduje, iż naruszane jest prawo własności, nie w celu realizacji inwestycji celu publicznego, ale w celu realizacji developerskiej inwestycji komercyjnej – pisze wiceminister kultury. -  Brak przy tym jakiejkolwiek ochrony prawa własności, ponieważ wydawane przez wojewodę pozwolenie na budowę jednocześnie tą samą decyzją ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu (art. 38 ust.1) i w przypadku gdy wadą dotknięta jest tylko część decyzji (np. ta ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości) nie można będzie jej uchylić (art.38 ust 4).

Polski Związek Działkowców, stowarzyszenia miejskie piszą, że zasady, które w trybie administracyjnym ograniczają możliwości korzystania z nieruchomości sąsiedniej są niebezpieczne, ale przede wszystkim naruszają konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności. art. 64 ust. 3 Konstytucji, przewidujący, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie w jakim nie narusza istoty prawa własności.
Czytaj: specustawa mieszkaniowa: szybka ścieżka dla inwestorów >>

Stowarzyszenie Sąsiedzkie Włochy podkreśla, że budowa infrastruktury liniowej dla nowych osiedli będzie możliwa nawet przy braku zgody właścicieli nieruchomości - za odszkodowaniem, którego ostateczną wysokość określi wojewoda. I podkreśla, że projekt odbiera właścicielom nieruchomości narzędzia sprzeciwu wobec wyłącznego interesu dewelopera.



PZD zwraca jeszcze uwagę, że projekt w końcu pozwoli na likwidację ogródków. – Art. 6 i 7 projektu daje możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie, który w miejscowym planie ma przeznaczenie „zieleń działkowa” albo gdy nie obowiązuje taki plan bez „wywłaszczenia”.  Gmina czy Skarb Państwa jako właściciele gruntu na którym są rodzinne ogródki działkowe będą więc mogli skutecznie je zlikwidować.

Wbrew unijnym przepisom

Ministerstwa: spraw zagranicznych i sprawiedliwości ostrzegają zaś, że specustawa zawiera wiele przepisów, do których zastrzeżenia będzie miała Komisja Europejska. Chodzi przede wszystkim o nieprzestrzeganie dyrektywy w sprawie oceny skutków wywieranych przez niektóre przedsięwzięcia publiczne i prywatne na środowisko.
Czytaj więcej: Specustawa mieszkaniowa na bakier z ochroną środowiska >>

Piotr Wawrzyk, wiceminister spraw zagranicznych, zwraca uwagę, że zgodnie z nią zainteresowana społeczność musi mieć realną możliwość odwołania się od decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. A projekt specustawy przewiduje, że podlegają one natychmiastowemu wykonaniu. To oznacza zaś brak możliwości jej zawieszenia i ewentualnego skorygowania. Dlatego, jeśli projekt będzie nadal procedowany w takim kształcie, należy się liczyć z kolejną interwencją KE.

Uwaga! Bezpłatne szkolenie on-line: "RODO w branży budowlanej i mieszkaniowej" >>