Status prawny garażu przesądza o stawce podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste

Wnowych budynkach wielolokalowych standardem jest udostępnienie wraz z mieszkaniem boksu garażowego lub miejsca postojowego. Z posiadaniem garażu lub możliwością korzystania z miejsca postojowego w hali garażowej, zlokalizowanej np. w podziemiu budynku wiążą się opłaty. Są one zróżnicowane, w zależności od statusu prawnego danego garażu.

Problem dotyczy dwóch rodzajów ciężarów publicznych: dla każdego właściciela mieszkania i garażu jest to podatek od nieruchomości, natomiast dla użytkowników wieczystych (osób których lokale są posadowione na nieruchomości skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) – opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Status prawny garażu

Takie samo miejsce postojowe lub boks garażowy zlokalizowany w przyziemiu dwóch sąsiednich budynków mieszkalnych może mieć odrębny status prawny – w zależności od tego jakie rozstrzygnięcie podejmie podmiot, który pierwotnie dysponuje danym obiektem – przede wszystkim będzie to deweloper. Istnieją bowiem dwie zasadnicze możliwości prawnego określenia statusu takiego miejsca.

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) może stanowić pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego – zgodnie z 2 ust. 4stanowią one części składowe lokalu nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal.

Po drugie, w szczególności garaże wielostanowiskowe stanowiące halę parkingową, mogą być zakwalifikowane do nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali w art. 3 ust. 2 stanowi, że nieruchomość wspólną to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W takim przypadku mamy do czynienia z określeniem korzystania z poszczególnych miejsc w ramach podziału do używania (quoad usum).

Po trzecie, garaż stanowiący część budynku mieszkalnego, może zostać wyodrębniony jako samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali i, co zrozumiałe - nie będzie lokalem mieszkalnym.

Zróżnicowanie stawek opłat

W opisanych powyżej dwóch pierwszych sytuacjach, a więc gdy garaż nie stanowi samodzielnego przedmiotu własności opłaty z tytułu podatku od nieruchomości oraz użytkowania wieczystego są obliczane jak dla lokali mieszkalnych.

Wątpliwości pojawiły się w sytuacji garaży będących odrębnymi lokalami. Zostały one przesądzone w orzecznictwie najwyższych organów sądowniczych. Należy tu wskazać odpowiednio uchwałę NSA z 27 lutego 2012 r. o sygn. akt II FSP 4/11 (ONSAiWSA 2012 nr 3 poz. 36) oraz uchwałę SN z 16 listopada 2012 r. o sygn. akt III CZP 62/12 (OSNC 2013/5/56).

NSA przesądził, że dla ustalenia stawki podatku od nieruchomości jest kryterium zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób bliskich. W świetle tego kryterium garaż nie spełnia funkcji mieszkalnych. W sytuacji, gdy stanowi on odrębny od innych części budynku, przedmiot opodatkowania nie dzieli losu innych części tego budynku (mieszkalnych), nawet jeżeli cały budynek ma charakter mieszkalny. Dlatego garaże stanowiące odrębny przedmiot własności w ramach budynku wielomieszkaniowego są podatkowe stawką wyższą (zgodnie z art. 5 pkt 2 lit. e) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Ponieważ ustawodawca nie przewidział specjalnej stawki podatkowej dla garaży i miejsc postojowych stosuje się stawkę dla pozostałych budynków i ich części.@page_break@

Natomiast w uchwale SN wskazano, że ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego na cele parkingowe (garażu) w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe stanowi wystarczającą przesłankę umożliwiającą zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Oznacza to, że zamiast stawki opłaty rocznej 1% wartości nieruchomości opłata ta powinna wynosić 3%.

Zdaniem SN sposób sformułowania art. 73 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na zmianę stawki niezależnie od tego, czy nastąpiła faktyczna zmiana sposobu korzystania lub przeznaczenia tego lokalu ani czy spowodowało to trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości (działki gruntu na której stoi budynek) powodującą zmianę celu, na który została oddana w użytkowanie wieczyste. Wystarczające jest tylko wyodrębnienie własności lokalu garażowego. Ponieważ jest to lokal stanowiący odrębną własność, to może stanowić przedmiot odrębnego obrotu, niezależnie od lokalu mieszkalnego . Nie ma więc zdaniem SN przeszkód aby od udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej, związanego z udziałem we współwłasności lokalu użytkowego, określać inną stawkę procentową opłaty rocznej niż od udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej związanego z udziałem we współwłasności lokalu mieszkalnego.

Ważne dla jednostek samorządu terytorialnego

Zmiana stanu prawnego garażu czy miejsca postojowego powinna skutkować odpowiednią zmianą obciążeń podatkowych w podatku od nieruchomości, który stanowi dochód gmin. Art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określa sposób postępowania w zależności od charakteru prawnego właściciela nieruchomości (osoby fizyczne i prawne).
Jeśli chodzi o opłaty za użytkowanie wieczyste, to znajduje tu zastosowanie regulacja art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami.