Pełna treść komentarza dostępna jest w  programie Serwis Budowlany .


Wywód na temat spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zacząć należy od generalnej uwagi, iż jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 Kodeksu cywilnego. Szczegółowa regulacja tego prawa jest z kolei przedmiotem ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) - dalej: u.s.m.

Dodać przy tym od razu należy, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest preferowanym przez ustawodawcę tytułem prawnym, w oparciu o które powinny być przyznawane lokale znajdujące się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Wręcz przeciwnie, w obecnym stanie prawnym ustanawianie nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali jest niedopuszczalne.


Ponieważ jednak nadal funkcjonuje wiele tego rodzaju praw spółdzielczych, warto przyjrzeć się bliżej tej specyficznej instytucji prawnej.

Charakter prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Jak stanowi art. 172 u.s.m., spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przy czym zbycie tego prawa obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie przewidzianej dla przeniesienia własności nieruchomości, tj. w formie aktu notarialnego.

Przedmiotem zbycia może też być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W razie zbywania takiego udziału pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Jest niezwykle ważne, aby zbywca miał powyższy fakt na względzie, gdyż umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Z cechą, jaką jest zbywalność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wiąże się też to, że przechodzi ono na spadkobierców.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela (art. 179 ust. 1 u.s.m.). Przepis powyższy stosuje się odpowiednio w razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie (art. 179 ust. 2 u.s.m.).


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem egzekucji. Ponadto, przepisy u.s.m. przewidują możliwość przymusowej sprzedaży owego prawa w szczególnym trybie, przewidzianym w art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), który to przepis znajduje wówczas odpowiednie zastosowanie. Przesłanki skorzystania z owego szczególnego trybu sprzedaży przymusowej określa art. 1710 u.s.m. W świetle tego przepisu, w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, jak również w razie rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zachodzi możliwość wystąpienia do sądu z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Z żądaniem powyższym występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. Osobie uprawnionej z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, której prawo zostało zlicytowane, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .