Blisko dwa lata temu, 22 sierpnia 2018 roku, weszła w życie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Miała ona rozwiązać problem braku gruntów pod budynki mieszkalne i przyspieszyć takie inwestycje. Od tego dnia radni wydali nieco ponad 130 uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji. Z tego 33 odmowne. Wiele z nich dotyczy inwestycji w dużych miastach, np, Krakowie, Warszawie, Lublinie. Pozytywne decyzje zdarzają się tylko w małych miejscowościach, np. Nowym Dworze Mazowieckim, Grójcu, Żninie, Legionowie, ale też Ełku czy Zamościu. To jednak mało. Statystyki te chce odmienić Polski Związek Firm Deweloperskich. Zaproponował Ministerstwu Rozwoju nowelizację specustawy. Chce m.in. ponosić opłaty na budowę infrastruktury. Eksperci jednak nie widzą szans na ożywienie martwych przepisów.
Czytaj również: Lex deweloper po roku obowiązywania rzadko używany >>
Złe założenia, martwe prawo
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl uważa, ze cały problem ze specustawą polega na tym, że odwróciła ona proces przyznawania pozwoleń. - Samorządy chcą mieć decydujący wpływ na to, jak będzie wyglądać ich rozwój. Normalnie, warunki zabudowy wydają urzędnicy, a tu decyzję w drodze uchwały wydają radni. I tam, gdzie samorządom zależy na tym, aby mieszkańcy nie odpływali do dużych miast, mamy pozytywne uchwały. Tam, gdzie dużo się buduje, w aglomeracjach, jest sprzeciw – uważa ekspert.
Podobnie uważa Agnieszka Jędrzejewska, adwokat w kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. – W dużych miastach i tak jest realizowanych sporo inwestycji. Aglomeracje muszą bardziej chronić tereny zielone, dbać, by zabudowa nie narusza ładu przestrzennego, ale także liczyć się z protestami mieszkańców, ważyć interesy różnych środowisk. Ponadto radni z dużych miast boją się podjąć decyzje, bo nie czują się kompetentni w tej dziedzinie. W normalnym trybie, gdy organ podejmujący decyzję, ma do dyspozycji kompetentnych urzędników. Z kolei w mniejszych miejscowościach, gdzie inwestycji jest mało, inwestorom łatwiej jest przekonać radę, która reprezentuje interesy małej społeczności – ocenia mec. Jędrzejewska. Dlatego zdaniem ekspertów choć ustawa stuprocentowo powierza decyzję o akceptacji lub odrzuceniu wniosku w ręce samorządów, nie działa.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla organów administracji architektoniczno-budowlanej >
- Te kilkanaście, nawet kilkadziesiąt pozytywnych uchwał nie świadczy, ze ustawa działa. To martwy akt. Deweloperzy oddają rocznie od 100 do 120 tys. mieszkań. Te, które powstaną na bazie specustawy nikną w tej liczbie – mówi Jędrzyński. Dr Martyna Sługocka z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego, specjalizująca się w prawie budowlanym, zwraca uwagę na jeszcze jeden problem. - Przede wszystkim trzeba jeszcze zaznaczyć, że sama pozytywna uchwała nie oznacza gwarancji realizacji inwestycji przez dewelopera. Rady gmin często zatwierdzają inwestycje, które są sprzeczne np. z przepisami techniczno-budowlanymi, czyli nie mają szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Procedura z lex deweloper pierwotnie miała kończyć się decyzją administracyjną a nie uchwałą. Ustawodawca decydując się na uchwałę nie dostosował do tej zmiany całej ustawy - stąd w praktyce pojawia się wiele niejasności, które zniechęcają zarówno inwestorów do składania wniosków, jak i rady gmin do podejmowania pozytywnych uchwał - mówi dr Sługocka.
Czytaj w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących - kwestie proceduralne >
Radni nie chcą decydować wbrew woli mieszkańców
Ostatnio, w maju, radni Zamościa wydali uchwały na podstawie specustawy w sprawie dwóch inwestycji przy ul. Fabrycznej. W jednej zgodzili się by zamiast magazynów i biurowca powstało osiedle, ale w drugiej nie, bo zaprotestowali sąsiedzi. W Warszawie obecnie trwa głośna dyskusja o dwóch inwestycjach na Pradze Południe. Jedna, przy ul. Grochowskiej na terenie dawnej Fabryki Sprzętu Spawalniczego „Perun”, druga na Saskiej Kępie w starym budynku związanym z siecią ciepłowniczą. Aktywiści z Pragi Południe protestują podkreślając, że inwestycje będą realizowane wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. W efekcie inwestor, który chce postawić bloki na terenie byłej fabryki, wycofał wniosek, ale po to by uwzględnić uwagi, które uważa za zasadne. Czy zyska akceptację? Statystyki pokazują, że nie.
Czytaj w LEX: Specustawa mieszkaniowa – przewodnik dla gmin >
Sytuację chce zmienić Polski Związek Firm Deweloperskich, który przesłał do Ministerstwa Rozwoju propozycje zmian. Proponuje między innymi, by deweloperzy mogli wnosić opłatę na budowę infrastruktury edukacyjnej, czyli szkół, przedszkoli i żłobków. Ma ona wynosić 1 proc. wybudowanej powierzchni mieszkaniowej. Ponadto PZFD chciałoby, by spełnienie standardów urbanistycznych było badane tylko przy podjęciu uchwały lokalizacyjnej, a nie już na etapie składania wniosku. Gdy wójt, burmistrz, prezydent uzna bowiem, że wniosek nie spełnia kryteriów z ustawy czy uchwały, nie musi go przekazać radzie. Pozostawia go bez rozstrzygnięcia, na co inwestorowi nie przysługuje odwołanie. Ten może dopiero zaskarżyć uchwałę o odmowie lokalizacji. Zdaniem Związku takie zmiany powinny przekonać samorządy do współpracy.
Prawo nie do naprawienia
Propozycja PZDF nie wywołuje optymizmu u Jarosława Jędrzyńskiego. – Architekci, urbaniści, samorządowcy wyjątkowo zgodnie mówią, że specustawa narusza ład przestrzenny. Wydaje się więc, że trudno będzie ich przekonać – mówi ekspert. W ocenie dr Martyny Sługockiej też nie ma możliwości ożywienia tej regulacji, ponieważ samo jej założenie, tj. możliwość wydania zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej przez radę gminy wbrew ustanowionemu wcześniej przez ten sam organ ładowi przestrzennemu, jest co najmniej kontrowersyjne.
Czytaj w LEX: Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowych w świetle nowych przepisów >
Podobnie uważa Jacek Kosiński, adwokat, partner zarządzający w kancelarii JK. - Specustawy nie ułatwiają deweloperem prowadzenia biznesu, bo niejako obok systemu mają rozwiązywać zdiagnozowane trudności. Tymczasem działania te rzadko kiedy przynoszą pozytywny skutek. Stąd dużo lepiej byłoby skupić się na zbudowaniu korzystnych dla rynku mieszkaniowego rozwiązań zarówno w zakresie prawa budowlanego, jak i zagospodarowania przestrzennego. Przyjmowanie innej optyki jest niekorzystne zarówno z punktu widzenia inwestorów, jak i samorządów. W pierwszym przypadku poważny problem stanowi brak pewności prawa, w drugim natomiast niejasności co do sensowności inwestowania dużych sił i środków w uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (lub zakładanych obecnie nowych aktów planowania) – podsumowuje mec. Kosiński.
Wydaje się, że szanse na przekonanie resortu są małe. W styczniu 2020 roku o zmiany legislacyjne postulował rzecznik małych i średnich przedsiębiorców. Resort nie odpowiedział mu do dziś.