Służebność przejazdu, czyli dobrosąsiedzkie stosunki uregulowane prawnie

Zjawiskiem dość powszechnym, zwłaszcza na terenach poza większymi miastami, jest wykorzystywanie cudzej nieruchomości w celu zapewnienia dojazdu do nieruchomości własnej. Niejednokrotnie stan taki trwa przez lata, a jego gwarantem są dobrosąsiedzkie stosunki i utrwalone przez lata zwyczaje.

Problem pojawia się w przypadku zamiaru sprzedaży nieruchomości, bądź też konfliktu z właścicielem nieruchomości, z którego uprzejmości dotychczas korzystano. Wówczas niezbędne staje się uregulowanie stanu prawnego dróg dojazdowych do nieruchomości, co najczęściej ma miejsce poprzez ustanowienie służebności przejazdu lub służebności drogi koniecznej.

1. Służebność przejazdu jako służebność gruntowa

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych wymienionych w art. 244 k.c. Służebności mogą mieć różną treść, ale ich istota sprowadza się zawsze do ograniczenia części uprawnień właściciela nieruchomości, po to aby umożliwić lub usprawnić korzystanie z innej nieruchomości.

Jak podkreśla się w doktrynie prawa, ograniczenie zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości usprawiedliwione jest wówczas, gdy potrzeba zwiększenia użyteczności jednej nieruchomości przewyższa uszczerbek wynikający ze zmniejszenia użyteczności innej nieruchomości.

Definicję służebności gruntowych zawiera art. 285 k.c. W świetle tego przepisu, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Z powyższej definicji wynika, że służebność gruntowa może mieć charakter służebności biernej lub czynnej. Z tą ostatnią będziemy mieli do czynienia w przypadku służebności drogowej, służebności czerpania wody, czy też służebności wypasu bydła.

Z racji tego, że służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym związanym z własnością nieruchomości władnącej, obciąża ona każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej i – z drugiej strony – przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Spośród znanych systemowi prawnemu służebności gruntowych, szczególnie istotą rolę w stosunkach sąsiedzkich odgrywa służebność przejazdu.
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>